Навигация
Главная
О сайте
Новости
Все дома
Каталог организаций
Каталог файлов
Вопросы-ответы
Лучшие статьи СМИ
Документы
Форумы общие
Форумы специальные
Фотогалереи
Видео
Доска объявлений
Дневники
Веб ссылки
Каталог фото
Частные фото
Карта сайта
Номера газеты
"ВСЕ ДОМА"
Справочники
Горячие линии
Полезные телефоны
Структура платы ЖКУ
Счётчики на воду
Карта Москвы
Диспетчерские ВАО
Судьба 5-этажек ВАО
Контакты
Поиск по сайту
Игры
Шахматы
Баннеры

Правила сайта
Разное
Статистика
Рейтинг@Mail.ru

О регламенте ОСС
 Категория:  Школа жителя МКД-(Класс Б)
09 сентября 2009 г. 16:00

В море формальностей спасает регламент

В море формальностей спасает регламент

Как показывает опыт последних лет, одного желания организовать в доме ТСЖ или выбрать управляющую компанию оказывается мало. Нужно еще безупречно провести общее собрание и составить протокол так, чтобы комар носа не подточил! Иначе вам удачи не видать: в судах сейчас воюют не люди, а протоколы. И выигрывает та сторона, чей протокол правильнее. Исход дела подчас может решить одна-единственная сомнительная подпись, поставленная вместо собственника, скажем, его женой.

Взяв за основу

Впрочем, проблем можно избежать. Регламент! – вот первое, что приходит в голову после прочтения Жилищного кодекса (со всеми его неясностями и неточностями). Именно с помощью регламента можно свести на нет многие огрехи закона. По просьбе читателей мы публикуем рекомендации, касающиеся составления регламента общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Рекомендации подготовлены нашим внештатным автором, экспертом по управлению многоквартирными домами Виктором Дейнекиным. Их можно взять за основу инициативной группе в каждом доме. Но главное – не забудьте утвердить регламент на первом же собрании. Если проморгали, сделать это не поздно на очередном собрании. К тому же документ можно со временем дополнять, совершенствовать, исходя из специфики дома и текущих задач. Конечно же, нововведения должны быть поддержаны большинством голосов. На сегодня это, пожалуй, единственное спасение от бытовых и судебных разборок между собственниками и залог эффективного управления домом.

Начните с «шапки»

Во вводной части регламента укажите, что документ принимается для первичного и всех последующих общих собраний. Определитесь, будут ли они только очередными (ежегодными), как предписано Жилищным кодексом РФ, или станут проводиться в соответствии с утвержденным собственниками годовым планом (например, в первом и последнем квартале года; каков будет порядок проведения внеочередных собраний).

Это важно для обеспечения стабильной работы правления ТСЖ или управляющей компании.

Представьте, что через месяц после создания товарищества в доме вдруг возникает инициируемая извне протестная группа, которая хочет во что бы то ни стало «свалить» правление, даже не дав ему возможность показать свою работу. Если регламент наложит табу на внеочередные собрания, группе останется ждать очередного собрания и вносить в его повестку дня свои вопросы для голосования.

А вот случай из практики. Коммерческая управляющая компания, законно выбранная собственниками, приступила к работе. Вложила в дом свои кровные, надеясь на последующую отдачу. Но вскоре группа недовольных собственников провела голосование в пользу ДЕЗа... Компания осталась с носом.

А через месяц кто-то захочет выставить из дома ДЕЗ. И какая же организация рискнет после этого взять такой дом в управление?! Безответственные собственники – хуже не придумаешь...

Очередные собрания проводятся ежегодно в первом или в четвертом квартале. Укажите дату, к примеру, не позднее 10 марта или 30 ноября. На них подводятся итоги прошедшего года, утверждается смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на очередной финансовый и календарный год.

Утвердите срок проведения очного собрания. Скажем, максимум – двое суток, а заочного максимум – 30 календарных суток с момента начала выдачи бюллетеней бланков решений для голосования.

Далее укажите, в какой форме допускаются общие собрания в вашем доме: очной, заочной, или и в той, и в другой. Если решите собираться только «вживую», тогда любые заочные решения могут быть опротестованы именно на основании регламента.

Рабочие органы

Общее собрание – высший орган управления домом. Его решения, принятые в рамках закона, обязательны как для собственников, так и для управляющей компании. В промежутках между собраниями действуют президиум собрания и другие органы (в частности, рабочие комиссии). Их перечень можно включить в следующий раздел регламента.

Итак – президиум, счетная комиссия, рабочие комиссии, секретариат, казначей, архивариус.

Президиум как орган исполнительной власти, к сожалению, отсутствует в наших домах. Приняли решение, а кто будет его реализовывать, контролировать исполнение? То-то же! Наши собственники по-прежнему в одиночку бодаются с ДЕЗом, пытаясь добиться выполнения условий договора управления. А ведь постоянно действующий от имени и по поручению собственников президиум, может представлять их интересы в отношениях с той же дирекцией, и даже иметь свой фирменный бланк. Это уже куда более солидно, нежели отдельно взятый собственник.

Укажите в регламенте полномочия и порядок формирования президиума. К примеру, в него должны войти делегированные собственниками представители от каждого подъезда или (в домах-«башнях») от каждого этажа.

Полномочия (поручение представлять интересы собственников в президиуме собрания) подтверждаются доверенностями.

Президиум определяет кандидатуру председателя общего собрания собственников открытым голосованием. Это лицо руководит собранием и всеми его органами. Полномочия председателя и президиума сохраняются до проведения следующего очередного или внеочередного собрания собственников.

Утвердите положение о президиуме общего собрания собственников в многоквартирном доме и его статус, а также статус председателя президиума общего собрания.

Узаконьте статус счетной комиссии. Она является независимым рабочим органом, подотчетным только общему собранию. Формируется на постоянной или разовой основе из числа собственников по тому же принципу, что и президиум. И председатель комиссии избирается так же.

Правомочность счетной комиссии и законность ее действий подтверждается президиумом общего собрания записью в протоколе собрания. Президиум не вправе вмешиваться в деятельность этой комиссии. Он лишь может проверить правильность подсчета голосов по результатам любого голосования или по наличию кворума для решения вопроса.

Счетная комиссия определяет правомочность общего собрания (наличие 50 и более процентов от общего числа голосов), производит сверку подписей на бюллетенях для голосования с подписями, имеющимися в списке регистрации участников собрания, выбраковывает неверно оформленные собственниками бюллетени для голосования по вопросам повестки дня (бланки решений собственников). Наконец, она подсчитывает голоса и подводит итоги голосования, составляет протокол, передает в президиум собрания и в архив бюллетени и протоколы.

Полномочия счетной комиссии сохраняются на весь период до проведения следующего очередного или внеочередного общего собрания.

Секретариат – важнейший «рабочий орган» общего собрания. Малейшая неточность – и решение собрания суд признает незаконным. Предусмотрите в регламенте все возможные полномочия секретариата. Он обеспечивает:
– публикацию (обнародование) объявления и рассылку заказными письмами или вручением под роспись уведомлений решения инициатора о проведении общего собрания строго за 10 и более дней до его проведения;
– рассылку (вручение под роспись) собственникам помещений бюллетеней (бланков решений собственников – при заочном голосовании) для участия в голосовании;
– прием заполненных бюллетеней (бланков решений собственников) до окончания начала собрания;
– выдачу (доведение до собственников) материалов при подготовке к собранию;
– регистрацию участников общего собрания;
– допуск участников в зал при очной форме проведения собрания;
– принудительный вывод нарушителей из зала по указанию президиума;
– автоматизированную обработку результатов голосования;
– стенографирование или видеозапись хода собрания;
– прием заявлений от участников собрания для передачи их в президиум;
– прием материалов от рабочих органов и участников собрания для приобщения их к протоколу;
– своевременное и правильное оформление протокола собрания;
– передачу материалов голосования в архив.

Работой секретариата должен руководить профессионально подготовленный секретарь из числа собственников или наемный специалист.

Предусмотрите возможность создания рабочих комиссий. По ходу собрания собственники могут сформировать их для выработки предложений по конкретным вопросам и утвердить голосованием. К примеру, для организации капремонта и контроля над его проведением. Или для разрешения той или иной конфликтной ситуации. Комиссии могут быть созданы как на время проведения собрания, так и на более длительный срок.

Казначей общего собрания избирается из числа собственников или назначается президиумом из числа третьих лиц на время проведения собрания или на постоянной основе за плату. Он выполняет свои обязанности в соответствии с «Положением о казначее общего собрания» (не забудьте его утвердить!). Распишите обязанности казначея: сбор средств собственников для покрытия расходов, связанных с подготовкой и проведением собраний, ведение книги учета поступлений денежных средств и их расходования.

Общее собрание формирует архив собраний. Его ведение может быть поручено специализированной организации или индивидуальному архивариусу за плату. Положение «Об архиве общего собрания собственников» определяет порядок подготовки и передачи документов в домовый архив и последующего пользования ими со стороны собственников и других заинтересованных лиц. Решение об образовании архива и выборе специализированной организации (или архивариуса) для его хранения принимается на первом собрании.

К вопросу об инициативе

Жилищный кодекс дает право каждому собственнику организовать общее собрание в своем доме. Однако мало кто представляет, как это сделать. Пропишите эту процедуру в своем регламенте. К примеру, отметьте, что инициатор внеочередного собрания определяет форму его проведения. Укажите, что одновременно может проводиться только одно общее собрание (к сожалению, случается, что несколько инициативных групп в доме в одно и то же время проводят голосование параллельно). Если уж даете людям возможность собраться, то предусмотрите очередность: кто раньше уведомил президиум, тот первым и проводит собрание.

Бывает, что инициаторы вынуждены организовывать собрания на свои пенсии. В регламенте можно указать, что расходы (аренда помещений, печатание бюллетеней, рассылка уведомлений, оплата наемного персонала и другие расходы) несет инициатор.

Или – что решение о возмещении понесенных расходов за счет собственников принимает общее собрание, и размер возмещения определяется президиумом на основании представленного инициатором отчета. Или – что расходы на проведение очередного собрания осуществляются за счет взносов собственников, и сбор взносов осуществляет казначей.

Укажите, что инициатор принимает решение о содержании повестки дня собрания, формулирует варианты решений по каждому вопросу в форме: «ЗА», «ПРОТИВ» или «ВОЗДЕРЖАЛСЯ». Он устанавливает форму проведения собрания (очное или заочное), время, место и сроки, места и порядок ознакомления с материалами, содержание уведомлений, бюллетеней для голосования (бланков решений собственников), порядок получения бюллетеней (бланков решений) и их сбора. Установите, как инициатор уведомляет собственников о проведении собрания: заказным письмом или лично (через своих представителей) письменно под роспись, путем вывешивания объявлений в определенных собранием местах или комбинированно.

Повестка дня

Повестка первого общего собрания должна включать следующие основные вопросы:
1. Утверждение описи общего имущества в многоквартирном доме по адресу ... и долей собственников в общем домовом имуществе.
2. Утверждение списка собственников и числа голосов, имеющихся у каждого собственника для голосования на общем собрании.
3. Утверждение «Регламента общего собрания собственников».
4. Утверждение положения «Об архиве общего собрания собственников».
5. Выборы и/или утверждение архивариуса общего собрания собственников.
6. Утверждение положения «О казначее общего собрания собственников».
7. Выборы (назначение) казначея общего собрания собственников.
8. О возмещении инициатору и другим лицам расходов по подготовке и проведению общего собрания собственников.
9. О почтовом адресе общего собрания собственников.

Протокол и приложения

Часто приходится слышать: протокол общего собрания подделан, подпись в нем не моя. И в суд.

А суды все чаще отменяют решения о создании ТСЖ. Поэтому правила оформления протокола утвердите регламентом.

Протокол общего собрания составляется не позднее 10 дней после собрания в двух экземплярах. Укажите, что он подписывается председателем общего собрания, секретарем, председателем счетной комиссии и всеми ее членами. Подписи ставятся на каждом листе протокола с указанием даты. Один экземпляр протокола (без приложений) передается инициатору собрания, другой (с приложениями) – в архив.

В протоколе указываются:
1) место и время проведения собрания;
2) повестка дня;
3) число голосов, имеющихся у всех собственников дома на момент составления списка собственников, имеющих право на участие в собрании;
4) число голосов, обеспечивающих признание собрания правомочным;
5) решения, принятые собранием по вопросам повестки дня;
6) перечень приложений.

К протоколу прилагаются:
1) стенографический отчет или видеозапись очного собрания;
2) протоколы счетной комиссии по итогам голосования бюллетенями;
3) протокол заседания президиума собрания;
4) протокол регистрации и список участников собрания.

Присутствие или участие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника или его доверенного лица.

Для сверки подписей может быть использована карточка с образцами подписи собственника типа банковской, заверенная председателем общего собрания. Она хранится у архивариуса и выдается на период проведения собрания секретарю. Если в собрании участвует представитель собственника, то он предъявляет документ, удостоверяющий личность, и доверенность от собственника, заверенную инициатором собрания, или нотариусом, или председателем президиума предшествующего собрания.

Текст доверенности должен быть согласован с инициатором во всех случаях, когда доверенность выдается для голосования по конкретным вопросам. Доверенность, заверенная нотариально (когда собственник передает по доверенности все свои права доверенному лицу, а не только по отдельным вопросам голосования), подобного согласования не требует.

Протоколы собрания хранятся бессрочно. Приложения – в течение срока исковой давности.

Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений в доме, в том числе – и не участвовавших в нем, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Другой вариант – решения собрания размещаются в информационном бюллетене на досках для объявлений в каждом подъезде и (или) на специализированном сайте в сети Интернет (если такое решение примет собрание).

Протоколы собрания хранятся в архиве и доступны для ознакомления всем желающим. Любой собственник и любое иное лицо имеет право на получение копии любого документа, относящегося к общему собранию, если иное не было оговорено специальным решением большинством голосов.

Установите в регламенте порядок утверждения итогов голосования. К примеру, результаты прошедшего собрания, проведенного в заочной форме, подлежат утверждению последующим общим собранием собственников. Инициатор проведения следующего внеочередного собрания обязан включить вопрос об утверждении итогов предыдущего собрания в повестку дня. При этом вновь принятые положения или изменения вступают в силу на очных собраниях – с момента принятия решения, на заочных собраниях – с даты окончания следующего общего собрания.

Меняя регламент

Зафиксируйте в регламенте порядок изменения или утверждения новой редакции регламента. К примеру, запишите, что нововведения принимаются простым большинством голосов. Вопрос об этом должен быть включен в повестку дня общего собрания, а предложения инициатора – в перечень материалов, предоставляемых собственникам при подготовке к собранию.

Новый регламент с изменениями и дополнениями вступает в силу только после его принятия собранием простым большинством голосов. Как вариант – со следующего общего собрания.

Каким должен быть регламент – на двух страницах или на двухстах, решать вам. Но чем больше спорных ситуаций вы в нем «опережающим порядком» урегулируете, тем спокойнее будет обстановка в доме.

Сотые доли голоса

Как подсчитать голоса? Это не так просто, как кажется на первый взгляд. Ведь на общем собрании голосуют не «головами», а долями в общей собственности. Попробуем разобраться.

Подсчет голосов ведется с учетом сотых долей голоса. Общее число голосов, имеющихся у всех собственников, принимаем за 1000. Для кворума собрания обычно необходимо набрать более 50 процентов, то есть более 500 голосов.

Доля каждого собственника в общем числе голосов определяется делением общей площади принадлежащих ему помещений (без учета площадей балконов и лоджий) на сумму общих площадей всех помещений (без учета площадей балконов и лоджий), принадлежащих собственникам в доме согласно свидетельствам о праве собственности.

Пример 1.
Собственнику принадлежит квартира общей площадью 52,3 кв. метра. Сумма площадей всех помещений, принадлежащих собственникам в 178-квартирном доме согласно свидетельствам о праве собственности, составляет 8560,3 кв. метра.

Доля собственника составит:
52,3 : 8560,3 = 0,0061095

Определяем число голосов, имеющихся у собственника:
1000 х 0,0061095 = 6,1095

После округления до сотых – 6,11 голоса.

Пример 2.
Собственнику принадлежит равная с другими членами семьи доля в квартире общей площадью 52,3 кв. метра. В семье 4 члена из 5 приняли участие в приватизации квартиры, один отказался.

Сумма всех площадей всех помещений, принадлежащих собственникам в 178-квартирном доме согласно свидетельствам о праве собственности, составляет 8560,3 кв. метра.

Доля каждого из 4 равнодолевых собственников составит:
52,3 : 8560,3 : 4 = 0,0061095 : 4 = 0,001527375

Определяем число голосов, имеющихся у каждого собственника:
1000 х 0,001527375 = 1,527375

После округления до сотых – 1,53 голоса.

Пример 3.
Собственнику принадлежит 1/2 часть в квартире общей площадью 52,3 кв. метра. В семье 4 члена из 5 приняли участие в приватизации квартиры, один отказался. Трем оставшимся собственникам принадлежит вторая половина квартиры в равных долях.

Сумма всех площадей всех помещений, принадлежащих собственникам в 178-квартирном доме согласно свидетельствам о праве собственности, составляет 8560,3 кв. метра.

Доля первого из 4 разнодолевых собственников составит:
52,3 : 8560,3 х 1/2 = 0,0061095 х 1/2 = 0,0030548, или 3,06 голоса.

Определяем число голосов, имеющихся у каждого из оставшихся 3 собственников:
52,3 : 8560,3 х 1/2 х 1/3 = 0,0061095 х 1/2 х 1/3 = 0,0010182, или по 1,02 голоса.

И последнее. Грош цена решению собственника помещения, принявшего участие в письменном голосовании по вопросам повестки дня, если он неправильно оформил свое решение. Например, не указал дату голосования или не поставил подпись. В соответствии с п. 6 ст. 48 Жилищного кодекса собственник помещения может оформить свое решение единственным способом - оставить в бланке решения по каждому голосуемому вопросу только один из трех возможных вариантов ответа – «ЗА», «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ», вычеркнув те варианты, которые его не устраивают. Если оставлено более одного варианта ответа на вопрос, то такой вопрос считается не проголосованным и не учитывается в подсчете голосов.

Бланк голосования (решения) должен быть полностью заполнен и подписан только самим собственником. Если действует представитель собственника, к бланку решения собственника прилагается соответствующая доверенность на голосование. Без соблюдения этих формальностей счетная комиссия может забраковать значительное число поступивших в ее адрес решений, и собрание может быть признано несостоявшимся из-за отсутствия кворума.

Все эти моменты тоже должны найти свое отражение в регламенте общего собрания собственников в многоквартирном доме.

Ну а о том, как голосуют дети, подростки, недееспособные собственники и иные граждане – отдельный разговор.


Лилия Позднякова
"Квартирный ряд"

http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/9318/



Опубликовал A1 11 сентября 2009, 07:43:37· 8 Комментариев · 7422 Прочтений · Для печати
 
Комментарии
A1
A1 11 сентября 2009, 17:43:10
Это просто должен прочитать каждый собственник.
eretik
eretik 11 сентября 2009, 19:10:37
Вот уже нас учат как самих себя в колхозах хворостиной по заднице драть.
eretik
eretik 11 сентября 2009, 19:12:21
Специально создали неработающий орган в доме - ОСС и теперь за уши его пытаются притянуть к Закону.
Гость
сайта
Анонимно 14 сентября 2009, 00:07:40
Что взамен ОСС?
Дачные кооперативы, гаражно-строительные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы - всё это известно давно и подход такой же.
Собрание является высшим органом.
Так что, ничего нового. Если есть совместная собственность, то и совместно решать. Так и в семье.

А чтобы "неработающий орган - ОСС" заработал, стимулы нужны. Кому-то это должно быть надо. Иначе, само по себе, вдруг, без всякой надобности не станет работать.

Ну, а поскольку из стимулов "пряников" не предвидится, то потребность в каком-либо решении владельцев имущества появляется из того, что диктует жизнь.

Пожалуй, о Регламенте ОСС до сих пор не было такого объёма статей в СМИ. Хотя, собственно говоря, опять же ничего нового. У каждого собрания должен быть регламент - это многим известно.
Гость
сайта
Владимир Михайлович 14 сентября 2009, 10:44:46
Дачные кооперативы, гаражно-строительные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы - всё это известно давно и подход такой же.


Ничего подобного !!! Никакого ОСС там нет. Процедура принятия решения отличается полностью. Решение большинства и проведение ОСС - это две разные процедуры.

Что касается стимулов - то раньше начнется волна экстримизма, чем кто-то захочет провести ОСС в доме по утвержденной в ЖК и регламентах формуле. Или действительно потребуют себе "стимул", и немалый.
А пока все останется в домах как есть - каждый сам за себя + горлопанство + письма и жалобы во все инстанции и т.д.

Чиновники так и не поняли за все эти годы, что с ОСС с места не сдвинулось ни на миллиметр ничего ???
Гость
сайта
Анонимно 14 сентября 2009, 12:22:31
Дачные кооперативы, гаражно-строительные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы - всё это известно давно и подход такой же.


Ничего подобного !!! Никакого ОСС там нет. Процедура принятия решения отличается полностью. Решение большинства и проведение ОСС - это две разные процедуры.

Да подход тот же! Собрание решает! А процедуры - это уж, что закон прописал.
Гость
сайта
Владимир Михайлович 14 сентября 2009, 17:43:21
Да и революция - подход тот-же ! Собрались мужики и большинством голосов вопросы порешали ! Разницы не чувствуете ? Что ОСС, что революция, что колхоз, что выборы куда-либо.

Да подход он везде один, во всем мире. Аллаху молятся и большинством голосов за аллах акбар голосуют тоже по той-же самой процедуре.

С одного поля ягода эта процедура - по ней и колхозы создавали, и революцию в 1917 начинали и аллаху молятся и на ОСС УК выбираем. Все по одной и той-же методике, по одному и тому-же подходу.

Результат не очевиден.
Гость
сайта
Анонимно 14 сентября 2009, 19:34:10
Так далеко, наверное, не стоит отходить от темы. А кооперативы и им подобные объединения, где есть общее имущество - там, наверное, без собрания не обойтись.
В МКД без ОСС решать можно только в одном случае - это когда весь дом будет в собственности одного лица.
Но для этого всем остальным в доме требуется отказаться от собственности. Если кто-то не откажется и будет два собственника, то опять не миновать ОСС.
А то, что ОСС в большинстве домов "неработающий орган" - так это только до первой более-менеее серьёзной беды в доме. Какое-то решение принимать надо будет, всё же.
Это пока всё относительно в порядке, поэтому, вроде как ничего никому и не надо...
 
Добавить комментарий
Ваше имя: *
Проверочный код: a6266 *



smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley
Запретить смайлики в комментариях

 
Рейтинги
Рейтинг доступен только для пользователей.

Пожалуйста, залогиньтесь или зарегистрируйтесь для голосования.

Отлично! Отлично! 0% [Нет голосов]
Очень хорошо Очень хорошо 100% [1 Голос]
Хорошо Хорошо 0% [Нет голосов]
Удовлетворительно Удовлетворительно 0% [Нет голосов]
Плохо Плохо 0% [Нет голосов]
 
Консультации
Логин
Имя

Пароль



Вы не зарегистрированны?
Нажмите здесь для регистрации.

Забыли пароль?
Запросите новый здесь.
Сейчас на сайте
Сейчас на сайте: 2
Гостей: 2
На сайте нет зарегистрированных пользователей

Зарегистрировано: 10,516
Случайная фотография
Перовская, 8к1
Перовская, 8к1
Перово. Квартал 2А.
Из личного альбома

Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru

135,188,090 уникальных посетителей