Навигация
Главная
О сайте
Новости
Все дома
Каталог организаций
Каталог файлов
Вопросы-ответы
Лучшие статьи СМИ
Документы
Форумы общие
Форумы специальные
Фотогалереи
Видео
Доска объявлений
Дневники
Веб ссылки
Каталог фото
Частные фото
Карта сайта
Номера газеты
"ВСЕ ДОМА"
Справочники
Горячие линии
Полезные телефоны
Структура платы ЖКУ
Счётчики на воду
Карта Москвы
Диспетчерские ВАО
Судьба 5-этажек ВАО
Контакты
Поиск по сайту
Игры
Шахматы
Баннеры

Правила сайта
Разное
Статистика
Рейтинг@Mail.ru

Как управлять домами? Что об этом пишут в Сочи?
 Категория:  ТСЖ. Общие вопросы.
КАК УПРАВЛЯТЬ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В УСЛОВИЯХ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
   

   Новый Жилищный кодекс РФ кардинально изменил действовавшую до сих пор централизованную систему управления многоквартирными домами, при которой обязанности по управлению многоквартирными домами выполняли различные городские жилищные организации. При этом основное бремя расходов на содержание домов и придомовых территорий было возложено на муниципалитет (доля населения в этих расходах составляет не более 30%).

 Но ставки планово-нормативного расхода устанавливались исходя из городских бюджетов (в большинстве случаев дефицитных) и, как следствие, были ничтожно малы. Конечно же, в этих случаях ни о каком контроле со стороны собственников за качеством выполняемых работ в каждом конкретном доме и расходовании выделенных на его содержание бюджетных средств не может быть и речи (централизованная система не предусматривает участия граждан в управлении многоквартирными домами).


   Поэтому жители многоквартирных домов редко остаются довольными результатами деятельности городских жилищных организаций, а те в свою очередь просто не в состоянии выйти за рамки скудного бюджета и обеспечить реальные потребности обслуживаемых объектов. В чем же принципиальные отличия новой системы и позволит ли она искоренить прежние недостатки централизации? Прежде всего, для реализации права участия в управлении объектами недвижимости предусмотрено создание различных объединений жителей. Жилкодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом: его может осуществлять управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственно собственники помещений на основании общего собрания.
  

   В соответствии с новым Жилищным кодексом собственники помещений в многоквартирном доме получили следующие права: самостоятельный выбор способа управления домом; принятие совместных решений по вопросам использования помещений общего имущества; установление размеров расходов на содержание общего имущества дома и придомовой территории. Все эти вопросы теперь можно решать, не спрашивая об этом у городских чиновников. Однако собственники квартир обрели не только новые права, но и обязанности, которые позволят участвовать в решении вопросов, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Важнейший вопрос - определение общедолевого имущества. Общедолевое имущество включает помещения и территорию, находящиеся в общем пользовании собственников жилых и нежилых помещений дома. Это лестничные площадки, чердаки, подвалы, придомовая территория.
   
    Пожалуй, главное, что привлекает в нововведениях - возможность выбирать управляющую организацию. Однако с этим надо определиться до 1 марта 2006 года, причем право принятия решения в данном случае имеют лишь реальные собственники квартир. Особенно актуально последнее положение становится для новостроек, в которых до момента госрегистрации права собственности интересы будущих собственников должно представлять государство. Пока собственники квартир в новостройке не получат свидетельства о праве собственности именно государство назначает компанию, осуществляющую управлению объектом. С ней собственники заключают договор на год, по истечении этого срока договор может быть расторгнут или продлен на 5 лет.
  

    Второй вариант управления многоквартирным домом предполагает создание товарищества собственников жилья, членами которого являются владельцы не менее 50% долей в праве на общее имущество. Сейчас большинство ТСЖ приходится на дома, где проживают граждане с высокими доходами, а также дома с нежилым имуществом. Причина опасений жильцов кроется в том, что, учитывая ожидаемый рост оплаты услуг ЖКХ в 2005 году в среднем по стране на 23%, население опасается возможного роста затрат на содержание и техническое обслуживание недвижимого имущества. Вместе с тем, новый ЖК дал товариществу собственников жилья исключительные права осуществлять от имени и за счет владельцев квартир застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков, а также право надстраивать и перестраивать часть общего имущества.
   

   Основным и единственным органом управления многоквартирным домом, действие которого распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ему посвящены ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ). Данное положение сформулировано, как говорят юристы, в императивной форме и не предлагает исключений! Фактически этот принципиально новый орган управления многоквартирным домом должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в частной, муниципальной и государственной собственности.
  
 
   Пунктом 2 ст.44 ЖК РФ установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Это реконструкция, строительство, ремонт общего имущества в многоквартирном доме, принятие решения о пределах использования земельного участка, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    Так, общее собрание собственников помещений многоквартирного дома обязано принять решение об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома в соответствии п.2 ст.158 ЖК РФ, решение о выборе управляющей организации (управляющего) в соответствии с п.1. ст.162 ЖК РФ, решение о выборе способа направления уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, порядок подписания протокола общего собрания собственников помещений и т.д. Совершенно понятно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (п.1 и 3 ст.164 ЖК РФ) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо отнесенных ЖК РФ к его компетенции.

   Вместе с тем, в новом Жилищном кодексе РФ статус общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не ясен, так как согласно гражданскому законодательству (ст.53 ГК РФ) органы управления имеются у юридического лица, у того же ТСЖ. При этом порядок назначения и избрания органов юридического лица определяются федеральными законами и учредительными документами.
     Возможно, общее собрание собственников помещений можно рассматривать как общественное объединение собственников, то есть в форме органа общественной самодеятельности. Тем более, сейчас повсеместно пытаются создавать домовые комитеты, уличные и квартальные комитеты, добровольные ремонтные дружины (хотя, по сути это - рудименты социализма). Поскольку подавляющее большинство жилых площадей уже приватизировано, практически невозможно найти дом, где бы он был чисто государственный или муниципальный.

    А, так как по Гражданскому кодексу, да и по новому Жилищному кодексу РФ управлять домом может только одна управляющая компания (внутренняя - ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК, специализированный потребительский кооператив или управляющий или внешняя управляющая компания любой организационно - правовой формы), то из этого следует, что если общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является общественным объединением, то к нему не применимы императивные нормы нового Жилищного кодекса РФ.


  Так как Жилищный кодекс РФ уже вступил в действие, то чтобы выполнять нормы закона, придется в Уставе ТСЖ ввести дополнительно еще один орган управления многоквартирным домом - общее собрание всех собственников помещений. Тем более надо где-то хранить все протоколы общих собраний собственников помещений многоквартирного дома! На практике получается, что 100 процентного членства в ТСЖ все равно большинству жилых домов не видать, так что эту дополнительную функцию на себя должно взять правление товарищества или председатель правления ТСЖ.
    

   Следует учитывать, что для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие, предусмотренные ЖК РФ условия. Во-первых, решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п.1 ст.46 ЖК РФ). Во-вторых, решение должно быть принято по вопросу, включенному в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п.2 ст.46 ЖК РФ).

   В-третьих, оно должно быть принято с соблюдением императивных правил о квалификационном (две трети) или простом (более 50 процентов) голосов, необходимых для принятия решений (п.1 ст.46 ЖК РФ). Это решение необходимо довести до сведения всех собственников помещений многоквартирного дома в установленном порядке, (п.3 ст.46 ЖК РФ).

    Немаловажным выступает и то, что решение должно быть принято по вопросу, который относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п.2 ст.44 ЖК РФ). Наконец, протокол общего собрания должен быть подписан в соответствии с утвержденным порядком проведения и уведомления о принятых на общем собрании решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (п.1 ст.45 ЖК РФ).


    Порядок подписания протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома определяется общим собранием собственников и может быть подписан председательствующим и секретарем собрания, каждым из участников (собственников жилых и нежилых помещений) общего собрания или доверенных лиц. Протокол о результатах голосования - счетной комиссией, лист регистрации участников общего собрания, который прилагается к протоколу общего собрания, - регистрирующими лицами ("мандатной комиссией").
    

   Итак, если найдутся в жилом доме энтузиасты - собственники, которые захотят подготовить и провести подобное собрание (а это может сделать любой собственник), необходимо четко его готовить. Ведь если что-нибудь из вышеперечисленного они нарушат, - это будет основанием для его отмены в суде. Вообще, наши законодатели, отменив Федеральный Закон "О ТСЖ", настолько "увлеклись" условиями легитимности любого вида собраний в многоквартирном доме, что за подготовку и проведение такого общего собрания собственников помещений инициатору, сразу нужно давать медаль.
    

   Чего стоит одно такое "простенькое" изменение! Раньше по закону "О ТСЖ" один квадратный метр площади равен одному голосу. Сложил площадь своей квартиры плюс долю в общей площади дома (в кв. метрах) без выделки в натуре плюс площадь машино-места в гараже - вот твои голоса на общем собрании собственников. Теперь все по-другому. Количество голосов, которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п.3 ст.48 ЖК РФ).

   Это означает, что при подготовке собрания инициативная группа (инициатор) собрания должна сделать расчет: сколько процентов или кв. метров вашей квартиры являются ее принадлежностью в общем имуществе многоквартирного дома. И этот расчет инициативная группа (инициатор) должна приложить к проекту Устава ТСЖ или указать в листе регистрации, пришедших на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, чтобы каждый знал свой процент голосов в праве общей собственности на общее имущество.
   
   Особо следует обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома фактически голосуют доли в праве, а не лица, которым они принадлежат. При этом общая долевая собственность жилого дома в едином государственном реестре прав не регистрируется. Ведется только ее технический (в БТИ) и кадастровый (земельный) учет.

   Определить и рассчитать ее надо самим жильцам на основе экспликации по жилому дому, которую необходимо еще получить в БТИ. Так что инициативной группе (инициатору) общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом придется заказывать в БТИ технический паспорт на домовладение, экспликацию и поэтажные планы.

    При подготовке общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, инициативной группе (инициатору) придется считать и считать (так, по новому ЖК РФ (п.5 ст.15 ЖК РФ) в общей площади жилого здания не учитывается площадь балконов, лоджий, веранд и террас). Кстати, о том, кому в голову пришла идея голосовать собственнику на общем собрании долей голосов в общем имуществе дома до сих пор ничего не известно.
  
     Строгость нового Жилищного кодекса РФ по выбору способа управления домом, не предусматривает каких-либо санкций за нарушение таких обязанностей. Вместе с тем, если собственники помещений придерживаются политики "ни войны, ни мира", то в этом случае согласно ст.18 федерального закона № 198-ФЗ от 29.12.04.

    "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники в течение года со дня введения ЖК РФ (после 01.03.06г.) не выбрали способ управления многоквартирным домом, или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

    Так что при полном безразличии собственников помещений, можно получить управляющую компанию, которая потом сама будет определять стоимость эксплуатации 1 кв. метра в таком доме. Собственник помещений многоквартирного дома, не принявший участие в общем собрании несет риск того, что ему придется исполнять решение общего собрания, принятое без его ведома.
    
    Если отойти от юридических коллизий и посмотреть на ситуацию более широко, то картина предстает далеко не однозначная. Так, 16 июня 2005 г. в Мосгордуме прошли депутатские слушания на тему "Новые права и обязанности жителей в управлении многоквартирными домами и землей". Интереснее всего, что ответ чиновников на вопрос: "Если завтра к вам обратятся жители, желающие взять на себя все положенные законом права и обязанности, сможете ли вы это обеспечить?" был отрицательным.
  

   Поскольку механизмы реализации закона должны быть приняты на уровне субъектов федерации, московская мэрия готовит "Методическое пособие к проведению собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления".

   Этот документ должен содержать перечни работающих на территориях управляющих и обслуживающих компаний и сведения о них (стоимость услуг, кадровый состав, техника и т.п.), порядок оформления документации собрания (регистрация, протокол, доверенности, бюллетени для голосования).

     А также единую форму договора управления (его содержание, согласование условий, заключение, расторжение), перечень технической документации, передаваемой управляющей организации, методику составления сметы. Но беда в том, что до граждан это пособие дойдет (по плану) к концу 2005 года. А срок, отведенный Жилищным Кодексом для выбора способа управления домом, истекает 1 марта 2006 года. Совершенно ясно, что в других городах ситуация ничем не лучше.
    
    В связи с этим нетрудно предположить, что в отношении управления домами пассивность населения будет просто повсеместной - и рычаги управления домом и средствами, собираемыми с жильцов, перейдут в руки компаний, выбранных муниципалитетами. Но и это - всего лишь верхушка айсберга. Под водой - лакомый "имущественный комплекс" (нежилые помещения и земля вокруг домов). А ведь практически нигде нет документов по нежилому фонду.

В той же Москве за четыре года, что идет инвентаризация нежилых помещений в жилых домах, составлен перечень общего имущества лишь 5% городских домов. Не разработаны и документы, по которым должны передаваться нежилые помещения (еще не распроданные чердаки и подвалы).

Пока сложно предоставить и права на земельный участок. Хоть люди и объявлены собственниками общего имущества, оно нигде не описывалось и юридически не передавалось. А чтобы установить границы участка, надо соблюсти противоречивые требования Градостроительного Кодекса.

При этом границы должны быть согласованы со всеми смежными землепользователями. Интересно, что собственность на землю непосредственно под домом, которая до сих пор рассматривалась как наименее ценный ресурс, теперь может позволить защитить права собственников при покушении на сам дом.

     Поскольку ЖК обязывает закончить межевание городских территорий только к 2010 году, власти большинства территорий не торопятся. Но вот гражданам сидеть и ждать у моря погоды как раз не стоит.

Уже сейчас стоит организоваться и готовиться к собраниям. Надо избирать комитеты территориального самоуправления, домкомы, выбирать управляющую компанию и очень тщательно прорабатывать заключаемый с ней договор (образцы таких договоров сейчас разрабатываются, и их будет нетрудно найти).

 В рамках договора стоит также поручить управляющей организации оформление имущественного комплекса и земли, подготовку к созданию ТСЖ. И, конечно же, будет лучше, если всем этим займутся специалисты, а не энтузиасты.



http://www.sochiadm.ru/tsj/data/uprav.shtml

Опубликовал nvf 27 ноября 2008, 20:42:00· 0 Комментариев · 7743 Прочтений · Для печати
 
Комментарии
Нет комментариев.
 
Добавить комментарий
Ваше имя: *
Проверочный код: 4547a *



smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley
Запретить смайлики в комментариях

 
Рейтинги
Рейтинг доступен только для пользователей.

Пожалуйста, залогиньтесь или зарегистрируйтесь для голосования.

Нет данных для оценки.
 
Консультации
Логин
Имя

Пароль



Вы не зарегистрированны?
Нажмите здесь для регистрации.

Забыли пароль?
Запросите новый здесь.
Сейчас на сайте
Сейчас на сайте: 1
Гостей: 1
На сайте нет зарегистрированных пользователей

Зарегистрировано: 10,516
Случайная фотография
Тропинин В.А. Кружевница
Тропинин В.А. Кружевница
Картины русских художников
Из личного альбома
на колльце "Проезд Энтузиастов". Фото: Ray Degroote, 07.1959.
на колльце "Проезд Энтузиастов". Фото: Ray Degroote, 07.1959.
Старые фото нашего округа

Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru

135,906,177 уникальных посетителей