Навигация
Главная
О сайте
Новости
Все дома
Каталог организаций
Каталог файлов
Вопросы-ответы
Лучшие статьи СМИ
Документы
Форумы общие
Форумы специальные
Фотогалереи
Видео
Доска объявлений
Дневники
Веб ссылки
Каталог фото
Частные фото
Карта сайта
Номера газеты
"ВСЕ ДОМА"
Справочники
Горячие линии
Полезные телефоны
Структура платы ЖКУ
Счётчики на воду
Карта Москвы
Диспетчерские ВАО
Судьба 5-этажек ВАО
Контакты
Поиск по сайту
Игры
Шахматы
Баннеры

Правила сайта
Разное
Статистика
Рейтинг@Mail.ru

Способы и модели управления домами
 Категория:  Информация, необходимая жителям
 СПОСОБЫ И МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ Способы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс Российской Федерации установил три возможных способа управления многоквартирным домом (далее – МКД) (ст. 161):

1)      непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2)      управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)      управление управляющей организацией.

При этом, в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 44), независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в чью компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам, касающимся содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Поэтому основное различие между способами управления заключается в том:

а) создают ли собственники помещений собственное юридическое лицо (товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив), исполняющее их решения и представляющее их интересы в отношении общего имущества в МКД;

б) если собственники помещений не создают собственное юридическое лицо, то кто исполняет / организует исполнение решений, принятых общим собранием собственников помещений:

- сами собственники помещений в многоквартирном доме или

- сторонняя коммерческая организация (или индивидуальный предприниматель).

 

При каждом из названных способов управления есть варианты того, как организовано исполнение функций управления, услуг и работ по обслуживанию и ремонту общего имущества (см. схему 1), а также предоставление коммунальных услуг. Определенное сочетание вариантов исполнения функций, услуг и работ можно условно назвать моделью «управления/обслуживания многоквартирного дома» в рамках определенного Жилищным кодексом способа управления.

Модели управления многоквартирным домом 1. Модели способа непосредственного управления 
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.Жилищный кодекс РФ, ст. 164

 Схема 1. Способы/модели управления и обслуживания многоквартирного дома

Способы обслуживания:

·   Непосредственно собственниками помещений·   Штатным персоналом ТСЖ·   Обслуживающей организацией (по договору с ТСЖ)·   Обслуживающей организацией (по договору с управляющим)
Общее имущество в многоквартирном доме –способ управления выбирают собственники помещений =              = собственники общего имущества
Без создания ТСЖ Решения принимаются общим собранием собственников помещений 
Создание ТСЖ Решения принимаются общим собранием собственников помещений или общим собранием членов ТСЖ
Способы управления:·   Непосредственно собственниками помещений (целесообразно при ограниченном числе собственников/помещений)·   Управляющим (по договору с собственниками)·   Управляющей организацией (по договору с собственниками)
Модели управления:·   Правлением ТСЖ (избранным из собственников помещений)·   Управляющим (по договору с ТСЖ)·   Управляющей организацией (по договору с ТСЖ)
Способы обслуживания:·   Непосредственно собственниками помещений·   Наемными специалистами·   Обслуживающей организацией (по договору с собственниками)

При непосредственном способе управления возможны следующие модели содержания общего имущества в многоквартирном доме:

1.1       собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а также сами выполняют работы по обслуживанию и ремонту общего имущества;

1.2       собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а для выполнения всех или части работ по обслуживанию и ремонту общего имущества заключают договоры с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы;

1.3       собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, для отношений с третьими лицами выбирают уполномоченное лицо (одного из собственников помещений в доме или иное лицо), которое на основании доверенности в письменной форме заключает договор (договоры) на работы по обслуживанию и ремонту общего имущества.

 

Модель 1.1. Собственники помещений своими силами управляют, обслуживают и ремонтируют общее имущество в многоквартирном доме.

Преимущества: собственники помещений не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ) или оплатой услуг управляющей организации.

Недостатки:

- нет постоянно действующих органов управления или лиц, исполняющих функции управления МКД, нет никакого другого механизма для принятия управленческих решений кроме проведения общего собрания собственников помещений, что требует значительного времени при решении любых вопросов;

- собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом (навыками) для исполнения функций управления, поэтому отсутствует перспективное планирование работ по содержанию и ремонту МКД, выполнение работ, главным образом, ограничивается уборкой подъездов и придомовой территории, работы по ремонту чаще всего носят разовый характер, как реагирование на аварийные ситуации;

- из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей/взносов собственников помещений на содержание МКД;

- отсутствие формализованного (бухгалтерского) учета поступления и расходования средств собственников помещений на содержание МКД, средства или собираются неформальным образом («в шапку») или поступают на расчетный счет одного из собственников помещений, в обоих случаях, возможны злоупотребления при их использовании;

- не определен механизм участия в общих расходах собственника муниципального (и государственного) жилищного фонда (наниматели могут вносить платежи только в ТСЖ или управляющую организацию); нет механизма «борьбы с неплательщиками»;

- обычно низкое качество работ по содержанию и ремонту, выполняемых самими собственниками помещений, по сравнению со специализированными организациями, располагающими квалифицированными специалистами и специальным оборудованием;

- проблемы финансирования капитального ремонта многоквартирного дома: нет такой возможности накапливать средства на капитальный ремонт как в ТСЖ; не могут быть использованы собственные или заемные средства управляющей организации; органы местного самоуправления не могут предоставить бюджетные средства на проведение капитального ремонта МКД.

Большая часть недостатков данной модели не имеет существенного значения только при незначительных размерах многоквартирного дома (2-8 квартир) и малом числе собственников помещений.
Модель 1.2. Собственники помещений своими силами исполняют функции управления, работы по обслуживанию и ремонту общего имущества выполняются подрядчиками по договору (договорам) с собственниками помещений                  

Договор на обслуживание

Обслуживающая организация

 (или Подрядчик по ремонту) 

Договор на обслуживание

Договор на обслуживание
  
Преимущества для собственников помещений:

- не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ) или оплатой услуг управляющей организации;

- работы по обслуживанию и ремонту МКД выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором;

- есть потенциальная возможность контролировать качество/объем работ по обслуживанию и ремонту МКД (исполнение условий договора подряда);

- по договоренности с подрядной организацией работы по ремонту могут оплачиваться в рассрочку.

Недостатки для собственников помещений:

- нет постоянно действующих органов управления или лиц, исполняющих функции управления МКД, нет никакого другого механизма для принятия управленческих решений кроме проведения общего собрания собственников помещений, что требует значительного времени при решении любых вопросов;

- собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом (навыками) для исполнения функций управления, включая планирование работ/ремонтов и обоснование необходимых размеров платежей/взносов собственников помещений на содержание МКД, поэтому условия договора на содержание общего имущества чаще всего определяет подрядная организация;

- отсутствует формализованный (бухгалтерский) учет поступления и расходования средств собственников помещений на содержание МКД; нет механизма «борьбы с неплательщиками»;

- платежи за содержание и (или) ремонт поступают на расчетный счет подрядной организации (возможно, включая и платежи нанимателей муниципальных квартир), у собственников помещений нет механизмов контроля целевого расходования средств;

- сложно контролировать исполнение договора подрядной организацией и использовать финансовые санкции при неисполнении договорных условий;

- нет такой возможности накапливать средства на капитальный ремонт как в ТСЖ; органы местного самоуправления не могут предоставить бюджетные средства на проведение капитального ремонта МКД.

Преимущества для обслуживающей организации: практически полное отсутствие контроля со стороны собственников помещений

Недостаток для обслуживающей организации: необходимость иметь дело с каждым собственником отдельно, в том числе по оплате (задолженности) выполненных работ.

Данная модель может обеспечить требуемый уровень обслуживания, но не профессиональное управление многоквартирным домом.
Модель 1.3. Собственники помещений своими силами исполняют функции управления, работы по обслуживанию и ремонту общего имущества выполняются подрядчиками по договору (договорам) с уполномоченным собственниками помещений лицом               

Обслуживающая организация

 (или Подрядчик по ремонту)
  

Уполномоченное лицо

Договор на обслуживание

    
Преимущества для собственников помещений:

- не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ) или оплатой услуг управляющей организации;

- работы по обслуживанию и ремонту МКД выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором;

- уполномоченное собственниками помещений лицо представляет интересы собственников помещений во взаимоотношения с подрядчиком (подрядчиками) и осуществляет контроль за исполнением условий договора подряда (за качеством/объемом работ по обслуживанию и ремонту МКД);

- по договоренности с подрядной организацией работы по ремонту могут оплачиваться в рассрочку.

Недостатки для собственников помещений:

- нет постоянно действующих органов управления или лиц, исполняющих функции управления МКД, нет никакого другого механизма для принятия управленческих решений кроме проведения общего собрания собственников помещений, что требует значительного времени при решении любых вопросов;

- собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом (навыками) для исполнения функций управления, включая планирование работ/ремонтов и обоснование необходимых размеров платежей/взносов собственников помещений на содержание МКД;

- чаще всего появляются затраты на вознаграждение (оплату услуг) лица, уполномоченного собственниками помещений представлять их интересы;

- отсутствует формализованный (бухгалтерский) учет поступления и расходования средств собственников помещений на содержание МКД; нет механизма «борьбы с неплательщиками»;

- платежи за содержание и (или) ремонт поступают на расчетный счет подрядной организации (возможно, включая и платежи нанимателей муниципальных квартир), у собственников помещений нет механизмов контроля целевого расходования средств, использования финансовых санкций при неисполнении договорных условий;

- нет такой возможности накапливать средства на капитальный ремонт как в ТСЖ; органы местного самоуправления не могут предоставить бюджетные средства на проведение капитального ремонта МКД.

Преимущества для обслуживающей организации: взаимодействие по договору с одним лицом (уполномоченным собственниками помещений)

Недостаток для обслуживающей организации: необходимость иметь дело с каждым собственником отдельно по оплате (задолженности по оплате) выполненных работ.

Данная модель может обеспечить требуемый уровень обслуживания, но не профессиональное управление многоквартирным домом.
2. Модели способа управления товариществом собственников жилья
Управление многоквартирным домом, … в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений  раздела VI настоящего Кодекса.Жилищный кодекс РФ, статья 162Товарищество собственников жилья вправе:- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества - выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услугиЖилищный кодекс РФ, статья 137Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.Жилищный кодекс РФ, статья 152
 

В доме, в котором создано ТСЖ, возможны следующие модели содержания общего имущества в многоквартирном доме:

2.1.      управление осуществляется правлением ТСЖ, обслуживание и ремонт осуществляются:

2.1.1. собственниками помещений (далее не рассматривается, недостатки см. модель 1.1);

2.1.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);

2.1.3. подрядчиками (индивидуальными предпринимателями или специализированными организациями) по договору (договорам) с товариществом.

2.2.      управление осуществляется управляющим - физическим лицом, являющимся наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются:

2.2.1. собственниками помещений (маловероятная модель, далее не рассматривается);

2.2.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);

2.2.3. подрядчиками (индивидуальными предпринимателями или специализированными организациями) по договору (договорам) с товариществом.

2.3.      управление осуществляется управляющим (индивидуальным предпринимателем) или управляющей организацией на основании договора управления с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются:

2.3.1. собственниками помещений (маловероятная модель, далее не рассматривается);

2.3.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);

2.3.3. подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом;

2.3.4. штатным персоналом управляющей организации;

2.3.5. подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.


Модель 2.1.2. Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются наемным штатным персоналом товарищества

ТСЖ

   

Трудовые договоры

    Штатный персоналтоварищества
          
Преимущества:

- есть постоянно действующий орган управления многоквартирным домом, возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта МКД;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, включая заинтересованность в проведении ресурсосберегающих мероприятий, в переводе текущих затрат в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей/взносов собственников помещений;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности правления по содержанию МКД, но и использование средств;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков»;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта

Недостатки:

- обычно недостаточная квалификация членов правления в вопросах управления МКД, сменяемость выборных членов правления делает нецелесообразной повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью;

- если в правление выбраны профессионалы, обычно неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд, ограниченный срок пребывания в правлении заставляет членов правления совмещать работу в правлении с основной профессиональной деятельностью, управлению домом они могут уделять недостаточно времени;

- в случае если член правления становится профессионалом в сфере управления МКД, он фактически монополизирует выборную должность, становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит от этого человека;

- необходимо наличие собственной материально-технической базы для управления, обслуживания и ремонта многоквартирного дома;

- заработная плата наемного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ;

- из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастера» (недостаточная специализация/квалификация работников);

- обычно у правления нет навыков работы с должниками по оплате обязательных платежей/взносов.

Качество управления МКД зависит от квалификации собственников помещений, избранных в правление товарищества, уровень обслуживании/ремонта – от квалификации персонала и материально-технической базы ТСЖ.
Модель 2.1.3. Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт - подрядчиками по договору (договорам) с товариществом

ТСЖ

Обслуживающая организация 
Ремонтная организация
  

Договоры подряда подряда

    

   Индивидуальныепредприниматели
       
Преимущества для собственников помещений:- есть постоянно действующий орган управления многоквартирным домом, возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта МКД;- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, включая заинтересованность в проведении ресурсосберегающих мероприятий, в переводе текущих затрат в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей/взносов собственников помещений; - ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;- есть возможность выбирать подрядчиков по наилучшему соотношению «цена - качество»;- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, оплата работы подрядчиков - «за результат», неизрасходованные средства остаются для нужд МКД;- собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности правления по содержанию МКД, но и использование средств;- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков»;- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.Недостатки для собственников помещений:- обычно недостаточная квалификация членов правления в вопросах управления МКД, сменяемость выборных членов правления делает нецелесообразной повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью;- если в правление выбраны профессионалы, обычно неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд, ограниченный срок пребывания в правлении заставляет их совмещать работу в правлении с основной профессиональной деятельностью, управлению домом они могут уделять недостаточно времени;- в случае если член правления становится профессионалом в сфере управления МКД, он фактически монополизирует выборную должность, становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит от этого человека; - обычно у правления нет навыков работы с должниками по оплате обязательных платежей/взносов.Преимущества для обслуживающей организации (подрядчиков): отношения по договору, в том числе по оплате работ строятся с одним заказчиком – юридическим лицом Данная модель может обеспечить требуемый уровень обслуживания, уровень управления многоквартирным домом зависит от квалификации собственников помещений, выбранных в правление ТСЖ.

ТСЖ

Модель 2.2.2. Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются наемным штатным персоналом товарищества   

  Управляющий  Штатный персоналтоварищества

Трудовые договоры

          
Преимущества:

- есть ответственное за управление многоквартирным домом лицо - управляющий и постоянно действующий орган управления – правление, контролирующее работу управляющего, есть возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД и квалифицированно организовать их исполнение;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с задолжниками по обязательным взносам/платежам;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющему;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки:

- необходимо наличие собственной материально-технической базы для управления, обслуживания и ремонта многоквартирного дома;

- заработная плата управляющего и другого штатного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ;

- управление только одним многоквартирным домом обычно не соответствует профессиональному потенциалу и/или запросам по оплате квалифицированного управляющего, поэтому квалифицированный управляющий или работает на часть ставки (по совместительству), то есть не всегда доступен для ТСЖ/собственников помещений, или оплата его труда дорого обходится собственникам помещений или ТСЖ нанимает управляющего с недостаточно высокой квалификацией;

- из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), то есть не всегда в распоряжении ТСЖ/управляющего, или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастера» (недостаточная специализация/квалификация работников).

Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления многоквартирным домом, уровень обслуживания и ремонта зависит от квалификации персонала и материально-технической базы ТСЖ.


Модель 2.2.3. Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт – подрядчиками по договорам с товариществом

ТСЖ

  

Трудовой договор

Управляющий

Обслуживающая организация

Договоры подряда
Организация по ремонту
Индивидуальные предприниматели
           
Преимущества для собственников помещений:

- есть ответственное за управление многоквартирным домом лицо - управляющий и постоянно действующий орган управления – правление, контролирующее работу управляющего, есть возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД и квалифицированно организовать их исполнение;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с задолжниками по обязательным взносам/платежам;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;

- есть возможность выбирать подрядчиков по наилучшему соотношению «цена - качество» и квалифицированный управляющий, способный обеспечить выбор подрядчиков;

- оплата работы подрядчиков производится со счета ТСЖ «за результат», неизрасходованные средства остаются для нужд МКД;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющему;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для собственников помещений:

- управление только одним многоквартирным домом обычно не соответствует профессиональному потенциалу и/или запросам по оплате квалифицированного управляющего, поэтому квалифицированный управляющий или работает на часть ставки (по совместительству), то есть не всегда доступен для ТСЖ/собственников помещений, или оплата его труда дорого обходится собственникам помещений, или ТСЖ нанимает управляющего с недостаточно высокой квалификацией.

 

Преимущества для обслуживающей организации / подрядчиков: отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ)

 Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления многоквартирным домом  и требуемый уровень обслуживания и ремонта.
Модель 2.3.2. Управление осуществляется управляющей организацией или управляющим – индивидуальным предпринимателем, обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества

ТСЖ

Договор оказания услуг управления
Управляющая организация
   

или            Управляющий  

        индивидуальный предприниматель

    

Штатный персоналтоварищества

Трудовые договоры

    
Преимущества для собственников помещений:

- есть постоянно действующий орган управления – правление, возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД;

- интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющая организация/управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с должниками;

- выбор управляющей организации исходя из оптимального соотношения «цена/качество»;

- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

- заказ конкретного перечня услуг управления, оплата «за результат»;

- для управляющей организации/управляющего ТСЖ – один из заказчиков/клиентов, стоимость услуг управления может быть ниже, чем расходы на управление своими силами и оплата управляющего - штатного работника;

- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации;

- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для собственников помещений:

- необходимо наличие собственной материально-технической базы для обслуживания и ремонта многоквартирного дома;

- заработная плата штатного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ;

- из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), то есть не всегда в распоряжении ТСЖ, или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастер» (недостаточная специализация/квалификация);

- правление ТСЖ не только контролирует исполнение обязательств по договору управляющим, но и отвечает за организацию работы, контроль исполнениями обязанностей персоналом.

Недостатки для управляющей организации/управляющего:

- оказывает только часть из перечня услуг управления многоквартирным домом;

- персонал товарищества не подчиняется управляющей организации, поэтому она не может гарантировать достижение хорошего результата по содержанию МКД.

Данная модель может обеспечить профессиональный уровень услуг управления, заказанных товариществом, а уровень обслуживания и ремонта зависит от квалификации персонала и материально-технической базы ТСЖ.
Модель 2.3.3. Управление осуществляется управляющей организацией по договору с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом

Управляющая организация

ТСЖ

Банковский счет ТСЖ

Обслуживающая организация 
Ремонтная организация
 

Договор оказания услуг управление

    

Плата за услуги управления

  

   Индивидуальныепредприниматели
   

взносы

    

Оплата подрядных работ

 

Договоры подряда

 
Преимущества для собственников помещений:- есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и подрядчиками и контролировать исполнение ими обязательств по договорам; - ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;- есть возможность выбирать управляющую организацию и подрядчиков по наилучшему соотношению «цена / качество»; - платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;- заказ конкретного перечня услуг управления, работ по обслуживанию и ремонту, оплата «за результат»;- в условиях конкуренции на рынке расходы на оплату управления, работ по обслуживанию и ремонту обычно ниже, чем на выполнение их своими силами или штатным персоналом ТСЖ, при более высоком качестве;- при смене управляющей организации ТСЖ сохраняет подрядчиков по обслуживанию и ремонту МКД;- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации;- возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.Недостатки для ТСЖ:- правление ТСЖ должно контролировать исполнение обязательств по договорам не только управляющей организацией, но и подрядчиками по обслуживанию и ремонтам.Преимущества для управляющей организации / подрядчиков: отношения по договору, в том числе по оплате работ строятся с одним заказчиком – юридическим лицомНедостатки для управляющей организации: оказывает только часть из полного перечня услуг управления; не распоряжается средствами для оплаты подрядчиков; осуществляет контроль работы подрядчиков только как представитель ТСЖ.Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД.
Модель 2.3.4. Управление обслуживание и ремонт МКД осуществляются управляющей организацией (собственными силами) на основании договора управления с товариществом

Управляющая организация

ТСЖ

Банковский счет ТСЖ

Материально-техническая  база для обслуживания и ремонта МКД

Банковский счет управляющей организации

 

Договор управления

       

Плата за управление, обслуживание и ремонт

   Персоналуправляющей организации
   

взносы

    
Преимущества для собственников помещений:- есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и контролировать исполнение ею обязательств по договору управления; - одна организация – управляющая – на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, определенных договором управления, которые выполняются на профессиональном уровне;- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, содержать персонал; - возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»; - платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, оплата управляющей организации «за результат» исполнения договора управления; - законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации;- возможность без налогообложения накапливать средства на капитальный ремонт МКД на расчетном счете ТСЖ, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.Недостатки для собственников помещений / ТСЖ:- при отказе от услуг управляющей организации ТСЖ остается также без исполнителей работ по обслуживанию и ремонту МКД;- собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль управляющей организации;- управляющая организация обычно не может конкурировать с организациями, специализирующимися на отдельных видах работ по обслуживанию и/или ремонту, по качеству и цене работ.Преимущества для управляющей организации:- отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ), а не с каждым из собственников помещений отдельно;- самостоятельно распоряжается средствами, полученными от ТСЖ по договору. Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД
Модель 2.3.5. Управление осуществляется управляющей организацией на основании договора управления с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией

Управляющая организация

ТСЖ

Банковский счет ТСЖ

Обслуживающая организация
Ремонтнаяорганизация

Банковский счет управляющей организации

Оплата подрядчикам
Подпись: Подрядные договоры 

Договор управления

    

Оплата подрядных работ

  

Плата за управление, обслуживание и ремонт

  

   Индивидуальныепредприниматели
 

взносы

     
Преимущества для собственников помещений:- есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и контролировать исполнение ею обязательств по договору управления; - одна организация – управляющая – на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, определенных договором управления, которые выполняются на профессиональном уровне;- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, содержать персонал; - возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»; - платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, оплата управляющей организации - «за результат» исполнения договора управления;- при привлечении специализированных организаций качество работ выше; - законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации;- возможность без налогообложения накапливать средства на капитальный ремонт МКД на расчетном счете ТСЖ, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.Недостатки для собственников помещений / ТСЖ:- при отказе от услуг управляющей организации ТСЖ остается также без исполнителей работ по обслуживанию и ремонту МКД;- собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль управляющей организации;Преимущества для управляющей организации:- отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ), а не с каждым из собственников помещений отдельно;- самостоятельно распоряжается средствами, полученными от ТСЖ по договору;- нет необходимости содержать собственную материально-техническую базу, снижение издержек на работы по обслуживанию и ремонту, возможность оказывать услуги большему количеству клиентов, увеличение прибыли.Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД
3. Модели способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной собственниками помещений  
По договору управления многоквартирным домом … управляющая организация по заданию …собственников помещений в многоквартирном доме … в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.Жилищный кодекс РФ, ст. 162
 

В доме, в котором не создано товарищество, а в качестве способа управления выбрана управляющая организация (или управляющий – индивидуальный предприниматель) возможны следующие модели содержания общего имущества в многоквартирном доме:

3.1. управление осуществляется управляющим - индивидуальным предпринимателем на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с собственниками помещений, а обслуживание и ремонт осуществляются:

3.1.1. собственниками помещений (маловероятная модель, не соответствует требованиям Жилищного кодекса в отношении договора управления многоквартирным домом, далее не рассматривается);

3.1.2. подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с управляющим;

3.2. управление осуществляется управляющей организацией на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с собственниками помещений, а обслуживание и ремонт осуществляются:

3.2.1. собственниками помещений (маловероятная модель, не соответствует требованиям Жилищного кодекса в отношении договора управления многоквартирным домом, далее не рассматривается);

3.2.2. штатным персоналом управляющей организации;

3.2.3. подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с управляющей организацией.

  
Модель 3.1.2. Управление осуществляется управляющим - индивидуальным предпринимателем на основании договора управления МКД, заключенного с собственниками помещений, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с

Обслуживающая организация

управляющим               

Договор управления

Управляющий – индивидуальный предприниматель

Организация по ремонту
Физические лица,индивидуальные предприниматели
         
Преимущества для собственников помещений:- не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ);- нет необходимости иметь материально-техническую базу, нанимать персонал для содержания МКД;- одно лицо – управляющий – на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, перечень которых определен договором управления, - возможность в условиях конкуренции выбирать управляющего по наилучшему соотношению «цена / качество» (услуги управляющего могут быть дешевле, чем у управляющей организации); - услуги управления оказываются, работы по обслуживанию и ремонту МКД выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором управления;- есть потенциальная возможность контролировать качество/объем услуг работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД (исполнение условий договора управления).Недостатки для собственников помещений:- собственники разобщены, нет органа / структуры в МКД, представляющего интересы всех собственников помещений в повседневном взаимодействии с управляющим (Жилищный кодекс не определил для данного способа никакого другого механизма принятия совместных решений кроме общего собрания);- сложно контролировать исполнение договора управляющим и использовать финансовые санкции при неисполнении договорных условий, каждый собственник помещения «сам за себя»;- собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для формирования заказа управляющему, поэтому условия договора управления, включая стоимость, чаще всего определяет управляющий;- при отказе от услуг управляющего МКД остается также без обслуживания и ремонта;- платежи за содержание и (или) ремонт поступают на расчетный счет управляющего (включая и платежи нанимателей муниципальных квартир), у собственников нет возможности контролировать целевое расходование средств, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства – прибыль управляющего; - нет такой возможности накапливать средства на капитальный ремонт как в ТСЖ; сложность получения бюджетных средств на проведение капитального ремонта МКД.Преимущества для управляющего: - практически полное отсутствие контроля со стороны собственников помещений;- самостоятельно распоряжается средствами, вносимыми по договору собственниками помещений;- нет необходимости содержать собственную материально-техническую базу, снижение издержек на работы по обслуживанию и ремонту, возможность оказывать услуги большему количеству клиентов, увеличение прибыли.Недостаток для управляющего: необходимость иметь дело с каждым собственником отдельно, в том числе по оплате (задолженности) по договору;- сложный механизм «борьбы с неплательщиками», особенно с не заключившими договор управления.Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД
Модель3.2.2. Управление, обслуживание и ремонт МКД осуществляются управляющей организацией на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений

Материально-техническая  база для обслуживания и ремонта МКД

                  

Управляющая организация

 Персоналуправляющей организации
Договор управления
 
Преимущества для собственников помещений:- не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ);- нет необходимости иметь материально-техническую базу, нанимать персонал для содержания МКД;- одна организация на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, перечень которых определен договором управления, - возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»; - услуги управления оказываются, работы по обслуживанию и ремонту МКД выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором управления;- есть потенциальная возможность контролировать качество/объем услуг работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД (исполнение условий договора управления);- есть возможность по договоренности с управляющей организацией оплачивать капитальный ремонт в рассрочку, получать бюджетные средства на капитальный ремонт МКД. Недостатки для собственников помещений:- собственники разобщены, нет органа / структуры в МКД, представляющего интересы всех собственников помещений в повседневном взаимодействии с управляющей организацией (Жилищный кодекс не определил для данного способа никакого другого механизма принятия совместных решений кроме общего собрания);- сложно контролировать исполнение договора управляющей организацией и использовать финансовые санкции при неисполнении условий договора, каждый собственник «сам за себя»;- собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для формирования заказа управляющей организации, поэтому условия договора управления, включая стоимость, чаще всего определяет управляющая организация;- управляющая организация обычно не может конкурировать с организациями, специализирующимися на отдельных видах работ по обслуживанию и/или ремонту, по качеству и цене работ;- при отказе от услуг управляющей организации МКД остается также без обслуживания и ремонта;- платежи за содержание и ремонт поступают на расчетный счет управляющей организации, у собственников нет возможности контролировать целевое расходование средств, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства – прибыль управляющей организации; - нет возможности накапливать средства на капитальный ремонт.Преимущества для управляющей организации: - практически полное отсутствие контроля со стороны собственников помещений;- возможность самостоятельно распоряжаться средствами, вносимыми по договору собственниками.Недостатки для управляющей организации:- необходимость иметь дело с каждым собственником отдельно, в том числе по оплате (задолженности) по договору;- сложный механизм «борьбы с неплательщиками», особенно с не заключившими договор управления.Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД
Модель3.2.3. Управление осуществляются управляющей организацией на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений, обслуживание и ремонт МКД - подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с управляющей организацией

Обслуживающая организация

               

Ремонтная организация

 

Управляющая организация

Договор управления

 Индивидуальные предприниматели
 
Преимущества для собственников помещений:- не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ);- нет необходимости иметь материально-техническую базу, нанимать персонал для содержания МКД;- одна организация на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, перечень которых определен договором управления, - возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»; - услуги управления оказываются, работы по обслуживанию и ремонту МКД выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором управления;- при привлечении специализированных организаций качество работ выше, чем при их выполнении силами управляющей организации; - есть потенциальная возможность контролировать качество/объем услуг работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД (исполнение условий договора управления);- есть возможность по договоренности с управляющей организацией оплачивать капитальный ремонт в рассрочку, получать бюджетные средства на капитальный ремонт МКД. Недостатки для собственников помещений:- собственники разобщены, нет органа / структуры в МКД, представляющего интересы всех собственников помещений в повседневном взаимодействии с управляющей организацией (Жилищный кодекс не определил для данного способа никакого другого механизма принятия совместных решений кроме общего собрания);- сложно контролировать исполнение договора управляющей организацией и использовать финансовые санкции при неисполнении условий договора, каждый собственник «сам за себя»;- собственники помещений чаще всего не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для формирования заказа управляющей организации, поэтому условия договора управления, включая стоимость, чаще всего определяет управляющая организация;- при отказе от услуг управляющей организации МКД остается также без обслуживания и ремонта;- платежи за содержание и ремонт поступают на расчетный счет управляющей организации, у собственников нет возможности контролировать целевое расходование средств, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства – прибыль управляющей организации; - нет возможности накапливать средства на капитальный ремонт.Преимущества для управляющей организации: - практически полное отсутствие контроля со стороны собственников помещений;- возможность самостоятельно распоряжаться средствами, вносимыми по договору собственниками.- нет необходимости содержать собственную материально-техническую базу, снижение издержек на работы по обслуживанию и ремонту, возможность оказывать услуги большему количеству клиентов, увеличение прибыли.Недостатки для управляющей организации:- необходимость иметь дело с каждым собственником отдельно, в том числе по оплате (задолженности) по договору;- сложный механизм «борьбы с неплательщиками», особенно с не заключившими договор управления.Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД
Заключение

Из представленного выше анализа видно, что нет единственного способа управления, единственной модели управления/обслуживания многоквартирного дома, - самых лучших для всех случаев: для всех собственников помещений и каждого многоквартирного дома.

Лучший способ управления и лучшая модель управления/обслуживания – такие, которые в максимально возможной степени соответствуют реальной ситуации: количеству и активности собственников помещений, их профессиональной квалификации, возможности и готовности заниматься управлением и/или обслуживанием своего дома; сложности конкретного дома как инженерно-строительного объекта; состоянию рынка услуг и работ по управлению и обслуживанию многоквартирных домов (наличию управляющих и обслуживающих организаций, уровню конкуренции между ними, заинтересованности в клиентах); отношению органов местного самоуправления к инициативам собственников жилья по управлению своими домами.

Значительное количество внутренних (взаимодействие между собственниками помещений в многоквартирном доме) и внешних факторов влияет на возможность реализации той или иной модели управления/обслуживания многоквартирного дома. Собственники помещений, выбирая способ управления и модель управления/обслуживания своего дома, имеют право выбирать наиболее подходящий вариант именно для них, учитывая как свои интересы и возможности, так и особенности своего многоквартирного дома. Главное, чтобы этот выбор происходил не формально, - «для галочки», что собственники многоквартирного дома исполнили свою обязанность по Жилищному кодексу и выбрали способ управления многоквартирным домом, - а обдуманно, взвешенно, на основе анализа преимуществ и недостатков возможных способов и моделей управления/обслуживания применительно к конкретному многоквартирному дому в данное время.

Предложенный выше анализ моделей управления/обслуживания предназначен служить основой, методической помощью для собственников помещений при проведении ими конкретного анализа и выбора наиболее подходящего для них и их многоквартирного дома способа и модели управления/обслуживания. Чем более обдуманным и взвешенным будет решение собственников помещений, тем с меньшими трудностями они столкнутся при реализации своего решения. Но какие бы трудности мы не предвидели, старая мудрость говорит: ничего не получается у тех, кто ничего не делает. Надо начинать реально управлять своим домом. И это задача навсегда! И у собственников помещений есть право решением общего собрания изменять способ управления многоквартирным домом, если выбранный ранее перестал их устраивать, а также изменять модель управления/обслуживания дома в рамках выбранного способа управления, добиваясь наилучшего результата по содержанию общего имущества и эффективности использования своих средств.



Опубликовал nvf 20 февраля 2009, 20:23:42· 1 Комментариев · 14047 Прочтений · Для печати
 
Комментарии
Гость
сайта
nvf 22 февраля 2009, 04:06:34
Здесь не получается разместить схемы. Кому необходимо на них взглянуть, то это можно сделать через каталог файлов в "Школе жителя МКД".

Для осознанного выбора варианта управления дома, как видно из этого материала, требуется приложить некоторые усилия по изучению всего, что возможно. Затем методом исключения ограничить число вариантов, наиболее подходящих нашему дому в данный момент времени.

И потом уже отбранные варианты рассмотреть на форуме своего дома, что позволит ещё уменьшить их список и далее хорошо бы на форуме дома устроить мягкое рейтинговое голосование.

И 1-2 наиболее популярных варианта основательно проработать, обсудить и выставить на ОСС.
 
Добавить комментарий
Ваше имя: *
Проверочный код: 86545 *



smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley
Запретить смайлики в комментариях

 
Рейтинги
Рейтинг доступен только для пользователей.

Пожалуйста, залогиньтесь или зарегистрируйтесь для голосования.

Нет данных для оценки.
 
Консультации
Логин
Имя

Пароль



Вы не зарегистрированны?
Нажмите здесь для регистрации.

Забыли пароль?
Запросите новый здесь.
Сейчас на сайте
Сейчас на сайте: 4
Гостей: 4
На сайте нет зарегистрированных пользователей

Зарегистрировано: 10,516
Случайная фотография
Пукирев В.В. Строительство железной дороги
Пукирев В.В. Строительство железной дороги
Картины русских художников
Из личного альбома
Вид на район Ивановское и Южное Измайлово. 1970г.
Вид на район Ивановское и Южное Измайлово. 1970г.
Старые фото нашего округа

Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru

135,190,002 уникальных посетителей