Навигация
Главная
О сайте
Новости
Все дома
Каталог организаций
Каталог файлов
Вопросы-ответы
Лучшие статьи СМИ
Документы
Форумы общие
Форумы специальные
Фотогалереи
Видео
Доска объявлений
Дневники
Веб ссылки
Каталог фото
Частные фото
Карта сайта
Номера газеты
"ВСЕ ДОМА"
Справочники
Горячие линии
Полезные телефоны
Структура платы ЖКУ
Счётчики на воду
Карта Москвы
Диспетчерские ВАО
Судьба 5-этажек ВАО
Контакты
Поиск по сайту
Игры
Шахматы
Баннеры

Правила сайта
Разное
Статистика
Рейтинг@Mail.ru

Управление домами. Мировой опыт.
 Категория:  Информация, необходимая жителям

О некоторых вопросах управления многоквартирными домами. Международный опыт




Дата публикации: 25 августа 2008
Источник: журнал "ЗАконы России. Опыт, анализ, практика"
Автор: Ирина Генцлер, Татьяна Лыкова


В поисках решения проблем, связанных с управлением жилищным фондом, специалисты постоянно обращаются к зарубежному опыту. В большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию (вложение средств) и следят за тем, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, увеличивалась.

В тех странах, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в многоквартирных домах.

Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирных домах (кондоминиумах) является то, что всем собственникам жилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Законодательно устанавливаются жесткие требования по несению собственником обязательных общих расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме[1]. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но и обязанность собственника принимать меры для обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Собственник должен принимать решения и заботиться об организации процесса содержания дома. Если дом не соответствует законодательно установленным требованиям к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, все собственники помещений в доме в равной степени несут ответственность перед государственными надзорными органами.

Понятие «содержание» можно рассматривать в двух значениях:

содержание как несение бремени расходов;

содержание как деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояние имущества.

Собственники обязаны содержать принадлежащее им имущество и, в том числе, управлять этим имуществом, а именно:

принимать решения и организовывать деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных и комфортных условий проживания (включая обеспечение коммунальными услугами);

решать вопросы пользования помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме и придомовым земельным участком;

оплачивать содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.

Таким образом, объектами управления в многоквартирном доме являются:

каждое жилое и нежилое помещение, принадлежащее отдельному собственнику (который чаще всего сам им управляет);

общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме (за управление общим имуществом отвечают все собственники).

Управление имуществом включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер. координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме можно рассматривать как двухуровневую систему, которая дополняется различными способами обслуживания:

1 уровень - принятие совместных решений собственниками помещений: определение целей управления многоквартирным домом (т.е. определение уровня его технического состояния, безопасности, комфортности); выбор способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции); установление размера платы за содержание общего имущества). Осуществление данного уровня управления - право и обязанность собственников помещений.

2 уровень - организация исполнения решений (осуществление управленческих функций).

Данный уровень управления может осуществляться самими собственниками или привлекаемыми ими исполнителями - управляющими или управляющими организациями.

Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет осуществлять конкретные работы и предоставлять услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей.

Таким образом, субъектами управления многоквартирным домом являются собственники помещений в доме и управляющий. Каждый в пределах своей компетенции.

В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего - индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости.

Существуют различные подходы к тому, что относить к деятельности по управлению жилой недвижимостью.

Так, международная организация «Институт управления жилыми комплексами» (Community Associations Institute, США) определяет следующие направления деятельности и функции управляющего многоквартирным домом[2]

1. Организация общих собраний собственников и заседаний правления и участие в них:

составление и использование административного календарного плана собраний товарищества (собственников), других событий и мероприятий;

составление и представление правлению товарищества отчета по управлению домом;

составление повестки дня и информационных материалов для заседаний правления;

подготовка и распространение уведомлений о собраниях;

разработка и использование процедуры выборов и голосований на общих собраниях собственников (членов товарищества) в соответствии с руководящими документами;

организация и участие в общих собраниях собственников (членов товарищества) и заседаниях правления;

ведение протоколов и подготовка проектов резолюций.

2. Администрирование и юридические вопросы:

организация и ведение делопроизводства товарищества (в том числе договоров и переписки);

ответы на запросы (заявки) жильцов/собственников;

подготовка документов для продажи, аренды и других сделок, если это требуется в соответствии с руководящими документами товарищества;

содействие связи между товариществом и юридическим консультантом товарищества;

предоставление информации и рекомендации правлению для принятия решений;

консультирование правления;

помощь правлению в подготовке правил, порядков и процедур;

разработка процедур сбора взносов и платежей для утверждения правлением;

информированность об архитектурных требованиях или требованиях по изменению помещений;

установление и фиксация нарушений правил и порядков, установленных товариществом;

применение соответствующих процедур к нарушителям (в том числе правил и архитектурных требований), как это установлено правлением;

применение санкций за неплатежи, как установлено руководящими документами и политикой правления, доведение информации о неплатежах до юридического консультанта товарищества;

содействие связи между товариществом (правлением) и членами товарищества;

представление товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами (в том числе с местной администрацией, СМИ и организациями местного самоуправления);

разработка, обновление и распространение специальной информации для данного жилого комплекса (в том числе перечень услуг и исполнителей);

подготовка и(или) предоставление информационных материалов о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы, потенциальных покупателях недвижимости, собственниках и нанимателях («пакет знакомства»),

3. Бюджет, резервные фонды, инвестиции и оценка (платежи). Финансовый контроль:

консультирование правления по финансовым вопросам;

анализ финансовых тенденций при составлении бюджета;

разработка и корректировка долгосрочных планов расходов и резервов, при необходимости привлекая профессиональных консультантов;

подготовка проектов годового бюджета, включая операционные расходы, расходы на капитальные цели и резервы;

поиск альтернативных источников доходов;

определение способов финансирования резервных фондов;

распределение средств бюджета, как установлено в руководящих документах;

разработка и использование эффективных процедур рассылки счетов и сбора платежей;

подготовка и рассылка уведомлений о выставляемых счетах и уведомлений о задолженностях;

применение санкций: плата за просрочку, проценты, пени, - по неоплаченным счетам, как установлено руководящими документами и политикой правления;

доведение информации о неплатежах до юридического консультанта товарищества;

подготовка и предоставление необходимой документации для государственного воздействия на неплательщика;

ведение финансовой отчетности товарищества в соответствии с официально принятой учетной политикой;

разработка и применение процедур внутреннего финансового контроля;

разработка (утверждение) эффективных процедур по оплате внешних счетов;

подготовка регулярных плановых платежей от имени товарищества в рамках переданных полномочий;

документирование всех финансовых потоков и сделок;

подготовка регулярных плановых финансовых ведомостей и отчетов;

анализ финансовых ведомостей и отчетов и доведение существенных фактов и требований до правления;

выполнение инвестиционной политики, установленной правлением;

поиск независимых консультантов-бухгалтеров для целей товарищества;

предоставление независимому аудитору и(или) бухгалтеру финансовых отчетов товарищества, если это необходимо.

4- Управление рисками и страхование: ответы на запросы (заявки) жильцов/собственников;

выявление источников потенциальных потерь;

рекомендация правлению профессиональных специалистов по управлению рисками и страховщиков;

разработка и применение методики управления рисками программ безопасности; планов на случай чрезвычайных ситуаций;

контролирование страхового покрытия по действующим договорам страхования (в том числе страхования от катастроф (несчастных случаев), от нарушения материальной ответственности, от нарушения (денежных) обязательств, страхования имущества), как установлено руководящими документами и политикой правления;

документирование, предъявление и координация страховых претензий.

5. Содержание общего имущества:

ответы на запросы (заявки) жильцов/собственников;

консультирование правления по техническим вопросам содержания имущества;

проведение переговоров по сервисным договорам;

определение состава и инспектирование общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;

подготовка и представление правлению отчета по результатам инспекции;

предоставление правлению рекомендации по содержанию общего имущества;

разработка, утверждение и применение системы контроля, чтобы обеспечить документирование и выполнение задач по содержанию и ремонту;

выполнение программ содержания, ремонта и замены общего имущества и соответствующих решений правления;

разработка и выполнение планов профилактического ремонта;

разработка и применение программ срочного (аварийного) ремонта;

получение, уточнение и ответы на заявки на ремонт от собственников.

6. Работа с подрядчиками:

подготовка и представление правлению пакета информации по конкурсным предложениям;

организация подготовки спецификаций (технических документов) и конкурсной документации;

отбор квалифицированных подрядчиков;

проведение переговоров по сервисным договорам;

координация переговоров по условиям договоров с юридическим консультантом товарищества;

обеспечение проверки договоров юридическим консультантом до подписания (принятия) решения о найме;

проверка договоров на соответствие местным правилам и нормам до начала работ;

7. Кадровая политика:

разработка и применение правил и процедур по отношению к персоналу (в соответствии с федеральными законами, законами штата и местным законодательством);

разработка и корректировка рабочих инструкций для штатных сотрудников;

применение процедур подбора, найма и увольнения персонала;

осуществление надзора за работой персонала;

утверждение цели и задачи работы персонала, оценка выполнения работы и периодическое обсуждение работы с персоналом;

ведение и должным образом хранение личных дел сотрудников.

Требования к управляющим и управляющим компаниям

В России и некоторых других странах бывшего СССР в процессе становления рынка услуг по управлению жильем довольно активно обсуждается вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) специальных требований, которые бы позволили защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. Это связано, прежде всего, со сложившимся среди чиновников и работников жилищно-коммунального хозяйства отношением к гражданам - собственникам квартир как к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям. Кроме того, к этому подталкивает и недостаток навыков новых управляющих работать с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену, оценивают и оплачивают сделанную работу.

В большинстве стран мира нет законодательных ограничений на деятельность управляющих организаций и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с собственниками жилья. В редких случаях от управляющих требуется лицензия: например, в ряде штатов США управляющий должен получить лицензию департамента торговли или иного уполномоченного штатом органа. если работа управляющего связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания. Управляющий должен также иметь лицензию, если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, требующую от собственника больших денежных вложений[3]. Оба этих случая подпадают под понятие «управление финансами и инвестициями», а такая деятельность лицензируется во многих странах мира.

Работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов, с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию приобретают непосредственно подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.

Как правило, рынок сам формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей организацией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба клиенту-собственнику. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки.

Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также следование профессиональным стандартам.

Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи, училища, и др. дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Кроме того, сами профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы - как базовые, так и предназначенные для повышения квалификации работающих управляющих, которые дают серьезные знания и практические навыки.

В Венгрии Закон «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что управляющими кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 г. в стране преподаются получившие государственную лицензию курсы обучения по специальностям «управляющий кондоминиума» и «управляющий недвижимостью».

Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с Распоряжением Министерства Внутренних Дел Венгрии. Так, по специальности «управляющий кондоминиума» слушатели проходят курс в 200 учебных часов, в том числе 8 лекционных дней, а по специальности «управляющий недвижимостью» - 500 часов, в том числе 20 лекционных дней. При этом курс «управляющий недвижимостью» включает весь учебный материал курса «управляющий кондоминиума». В соответствии с венгерской практикой курс подготовки по специальности «управляющий кондоминиума» сосредоточен, в основном, на проблематике товариществ собственников жилья в кондоминиумах, состоящих из жилых и нежилых помещений, и связан с задачами представителя товарищества домовладельцев.

Курс «управляющий недвижимостью», помимо проблематики кондоминиумов, включает еще и другие вопросы, связанные с управлением недвижимостью, независимо от предназначения последней и формы собственности. Особый упор делается на управление инвестиционными проектами, оценочную деятельность, расчеты по доходности от недвижимости и составление комплексного плана управления недвижимостью.

Подходы к организации профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами

Основными принципами управления многоквартирными домами в мировой практике являются пообъектность и ориентированность на клиента.

Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом его технического состояния, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами благоустройства и озеленения на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома.

Ориентированная на клиента деятельность управляющей организации характеризуется тем, что она направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов. Управляющая организация действует в рамках полномочий, установленных договором управления, отчитываясь перед собственниками в установленном законом и договором порядке.

Профессионализм управляющего выражается в умении содействовать собственникам в определении целей управления и формулировании потребностей, которые выражаются через заказ на услуги. Способ и общий план достижения целей, предложенные управляющей организацией собственникам и согласованные с ними, ложатся в основу договора управления. Методы решения конкретных задач в рамках договора управляющая организация выбирает самостоятельно.

Прежде всего, следует отметить, что в большинстве зарубежных стран - например, в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии - управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организации получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. При таком подходе управляющая организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Необходимо также подчеркнуть, что подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющий или управляющая организация работают на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего - по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. Управляющий же готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим (управляющей компанией). В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников. и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать товарищество, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества.

В России собственники могут привлекать управляющую организацию на основании договора с товариществом собственников жилья или, при отсутствии товарищества, на основании договора управления, заключаемого с каждым собственником помещения. Жилищный кодекс РФ установил, что деятельность управляющей организации (управляющего) по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Таким образом, управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за предоставление всего комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления. В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг и рассматривается как составная часть - организация работ и услуг, а управляющий - как единственный контрагент, отвечающий перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг.

Для России как страны с формирующимся рынком жилищных услуг характерно, что появляющиеся частные жилищные организации, называющие себя «управляющими компаниями», стремятся оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью по управлению. Эта «универсальность» управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной ценности и преимуществ профессионального управления и ориентируются в своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, первые управляющие организации часто создаются на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших собственную материально-техническую базу и персонал для осуществления работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов, поэтому они в большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие как подрядчики муниципалитетов по содержанию и ремонту жилья, заключают с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту преобладает над управлением. Отсутствует пообъектное управление, компании ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, стремятся решать краткосрочные задачи вместо перспективного планирования, не имеют заинтересованности в ресурсосбережении.

Опыт стран Восточной Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие организации разделились на более специализированные организации, поскольку это диктуется экономической эффективностью деятельности. Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией. Западные страны и США дают такие примеры развитого рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере содержания и ремонта жилья, узко специализированная, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения - вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения - третья, обслуживание бойлера (теплообменника) - четвертая и т.д. Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант собственников или товарищества по этим вопросам. Выделение управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.

Оптимальная модель организации деятельности по управлению многоквартирными домами

Как уже упоминалось, в мировой практике управления многоквартирными домами наиболее часто применяется подход, при котором собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединении - юридического лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора.

Данный подход к управлению многоквартирными домами можно считать лучшим, потому что деятельность по управлению домами осуществляется на профессиональном уровне, качество услуг соответствует запросам и возможностям собственников жилья, и при этом соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений собственниками жилья. Подчеркнем, что основное преимущество для собственников жилья при создании товарищества заключается в возможности контролировать расходование средств, которые они вносят на содержание общего имущества.

При привлечении к управлению управляющей организацией (управляющего) управленческие функции распределяются между товариществом собственников жилья и управляющей организацией следующим образом.

Товарищество обеспечивает участие собственников помещений в управлении многоквартирным домом, отвечая за:

согласование интересов собственников;

принятие общих решений по целям управления, размерам общих расходов;

аккумулирование средств на содержание дома на расчетном счете товарищества - юридического лица;

выбор управляющей организации по принципу оптимального соотношения «цена – качество»;

заказ конкретного объема и качества услуги управления / работ по обслуживанию, контроль над исполнением договоров с оплатой управляющему / исполнителям «по результату»;

эффективный контроль за исполнением договора управления (качества обслуживания) через постоянно действующий орган управления товарищества - правление.

Привлечение к управлению специализированной организации обычно снижает расходы на управление в товариществе в сравнении с управлением силами правления, при этом обеспечивается грамотное управление домом, т.е. повышается эффективность расходования средств собственников. Специализация организации на определенной деятельности и увеличении числа ее клиентов (объема оказываемых услуг) обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие, заинтересованные в приобретении новых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать цену на свои услуги. Развитие рынка управленческих услуг выгодно для их потребителей - собственников жилья.

Управляющая организация, обладая необходимой для управления домом квалификацией и опытом, отвечает за профессиональное исполнение следующих функций:

оценка технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах (модернизации);

текущее и перспективное планирование работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному;

подготовка предложений для собственников:

1)  по вариантам осуществления обслуживания и ремонта с оценкой финансовых затрат и их эффективности (окупаемости);

2)  по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;

организация исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль над их работой;

заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством;

работа по обеспечению сбора платежей и др.

В зависимости от того, как организовано выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в зарубежной практике можно выделить несколько способов «управления-обслуживания», в которых управление осуществляется управляющим или управляющей организацией на основании договора с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются:

наемным штатным персоналом товарищества;

штатным персоналом управляющей организации;

подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с товариществом;

подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с управляющей организацией.

Наиболее часто применяются последние три способа.

Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки для сторон. При выполнении управляющей организацией всех работ собственными силами это избавляет ее от риска невыполнения каких-либо работ из-за отсутствия нужного подрядчика на достаточно узком и малоспециализированном рынке жилищных услуг (как, например, в странах СНГ). Таким образом, управляющая организация может гарантировать собственникам выполнение всех работ и услуг по договору. В то же время управляющая организация вынуждена иметь большой штат и собственную материально-техническую базу для содержания и ремонта многоквартирных домов, что делает компанию немобильной и удорожает стоимость производства работ при недостаточном объеме жилья в управлении компании.

В западных странах чаще встречаются схемы организации работ, когда управляющая компания не имеет штатного персонала и оборудования для содержания и ремонта многоквартирных домов, а нанимает подрядчиков или же только подбирает для товарищества собственников жилья соответствующих специалистов или подрядчиков. Последняя схема популярна в США и Канаде. Такие управляющие организации имеют возможность оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков - товариществ, вне зависимости от их территориального расположения. К услугам управляющих достаточно широкий спектр подрядных специализированных жилищных организаций, которые сами имеют специалистов с требуемой квалификацией и опытом и собственную материально-техническую базу, необходимую для выполнения определенных работ по обслуживанию или ремонту дома.

Применение данных способов повышает мобильность управляющих компаний, позволяет индивидуальным предпринимателям быть активными участниками рынка жилищных услуг и обеспечивает товариществу возможность оптимизации его расходов на содержание и ремонт дома за счет выбора подрядчика, наиболее подходящего по соотношению цены и качества.

При применении способа, предполагающего наем управляющим подрядчиков, управляющий сам оплачивает их работу, таким образом, цена договора управления должна включать все текущие расходы на содержание и ремонт многоквартирного дома. Ели же подрядчиков нанимает не управляющий, а товарищество, финансирование данных расходов становится обязанностью товарищества, а управляющий получает плату только за свои услуги.

Применение способа, при котором обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с товариществом, обеспечивает меньший контроль качества работы подрядчиков со стороны управляющего, чем при заключении подрядных договоров управляющей организацией, при этом делает услугу по управлению высококонкурентной, так как собственники могут сменить управляющую организацию без потери контрактов на содержание и ремонт общего имущества.

Преимущества привлечения профессионального управляющего (управляющей организации)

Многоквартирный дом - достаточно сложный инженерный объект, комплекс недвижимого имущества, место проживания большого количества людей, поэтому его содержание в надлежащем техническом и санитарном состоянии требует существенных усилий. Управление многоквартирным домом является частью деятельности по его содержанию, также, как обслуживание и ремонт, и предполагает исполнение большого числа разнообразных функций.

Эффективность управления в товариществе, т.е. достижение цели и решение текущих задач с наименьшими затратами, зависит от уровня профессиональной подготовки людей, которые принимают управленческие решения и обеспечивают их исполнение. Для обеспечения высокого уровня управления многоквартирным домом товарищества все чаще прибегают к услугам специалистов-профессионалов, заключая договоры с индивидуальными управляющими или управляющими организациями.

Привлечение управляющей организации или специалиста-управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы в жилищном секторе, навыками стратегического планирования и финансового управления, опытом взаимоотношений с заказчиками разного социального и доходного уровня, с кредитными организациями, позволяет досгичь наибольшей эффективности управления многоквартирным домом. В этом главное преимущество профессионального управления жильем.

В числе других преимуществ привлечения профессиональных управляющих можно назвать следующие.

Если товарищество выступает заказчиком услуг управления, то оно:

1)  сохраняет за собой решение всех вопросов внутренних взаимоотношений: согласование интересов собственников помещений и принятие-общих решений по целям управления и размерам общих расходов;

2)  имеет возможность (по решению общего собрания членов товарищества):

выбрать управляющую организацию из нескольких предлагающих свои услуги на лучших для собственников условиях по цене и качеству,

заказать необходимые услуги и работы, их объем и периодичность.

Собственники помещений имеют возможность контролировать не только объем и качество работ, но и целевое и эффективное расходование своих средств, вносимых на счет товарищества.

Договором между товариществом и управляющей организацией устанавливаются:

1)  размер (цена) и порядок оплаты услуг и работ, порученных управляющей организации:

2)  гарантии и ответственность за качество и своевременность работ и услуг.

Средства находятся на счете товарищества, а оплата управляющей организации производится по результату исполнения договора (по актам приемки работ). Снижаются расходы на управление в структуре затрат товарищества (повышается эффективность расходования средств собственников).

Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8% в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов в товариществе, в котором управление осуществляется правлением, может достигать 18-20%.



* Руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».

** Главный специалист направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».

[1] Например, в Словакии, Чехии и некоторых других странах собственники в кондоминиуме имеют право установить и зарегистрировать запрет на продажу квартиры соседа-неплательщика до погашения долга, а если долг не выплачен и после этого - через суд потребовать продажи квартиры с молотка- и возмещения ущерба за счет полученных средств.

[2] См.: www.caionline.org/; www.nbccom.org/.

[3] Так, в штате Калифорния обязательно лицензирование управления -доходными многоквартирными домами. где в аренду сдаются более трех квартир И хотя бы одно нежилое помещение. В штате Огайо лицензируется управление реконструкцией и перепланировкой домов.




Опубликовал nvf 14 октября 2008, 13:52:53· 0 Комментариев · 9437 Прочтений · Для печати
 
Комментарии
Нет комментариев.
 
Добавить комментарий
Ваше имя: *
Проверочный код: 2a2bf *



smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley
Запретить смайлики в комментариях

 
Рейтинги
Рейтинг доступен только для пользователей.

Пожалуйста, залогиньтесь или зарегистрируйтесь для голосования.

Нет данных для оценки.
 
Консультации
Логин
Имя

Пароль



Вы не зарегистрированны?
Нажмите здесь для регистрации.

Забыли пароль?
Запросите новый здесь.
Сейчас на сайте
Сейчас на сайте: 12
Гостей: 12
На сайте нет зарегистрированных пользователей

Зарегистрировано: 10,516
Случайная фотография
Маковский К.Е. Русалки
Маковский К.Е. Русалки
Картины русских художников
Из личного альбома

Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru

135,788,514 уникальных посетителей