Навигация
Главная
О сайте
Новости
Все дома
Каталог организаций
Каталог файлов
Вопросы-ответы
Лучшие статьи СМИ
Документы
Форумы общие
Форумы специальные
Фотогалереи
Видео
Доска объявлений
Дневники
Веб ссылки
Каталог фото
Частные фото
Карта сайта
Номера газеты
"ВСЕ ДОМА"
Справочники
Горячие линии
Полезные телефоны
Структура платы ЖКУ
Счётчики на воду
Карта Москвы
Диспетчерские ВАО
Судьба 5-этажек ВАО
Контакты
Поиск по сайту
Игры
Шахматы
Баннеры

Правила сайта
Разное
Статистика
Рейтинг@Mail.ru

Что такое Реформа ЖКХ
 Категория:  Информация, необходимая жителям

Реформа ЖКХ

 

Что такое Реформа ЖКХ?

Многие говорят о ней, спорят. Реформу ЖКХ обсуждают в публицистических программах. Однако редко разговор заходит о том, в чем же фактически заключается реформа.

Не претендуя на полноту и научность, мы попробуем дать описание основного содержания реформы.

Содержание реформы жилищно-коммунального хозяйства можно разделить на два основных направления:

1. Реформа системы управления ЖКХ.
2. Реформа системы оплаты услуг ЖКХ.

Кроме того, в самом названии «Жилищно-коммунальное хозяйство» обозначено «двуединство» различных хозяйств. Жилищное хозяйство - это сам дом и все что в нем, а коммунальное хозяйство - это все, к чему дом подключен, и без чего дом существовать не может – вода, канализация, отопление, электричество, газ. Соответственно, каждый из названных пунктов делится еще на два:

1. Реформа системы управления жилищным хозяйством

2. Реформа системы управления коммунальным хозяйством

3. Реформа системы оплаты жилищных услуг

4. Реформа системы оплаты коммунальных услуг

Рассмотрим по порядку содержание каждого из «фрагментов» реформы.

Реформа управления жилищным хозяйством

Вкратце это направление реформы описывается как «переход на самоуправление». В настоящее время большая часть жилого фонда является собственностью граждан. При этом управляется эта собственность пока в большинстве случаев государством (в Санкт-Петербурге районными Государственными Учреждениями «Жилищное Агентство» - ГУЖА). Реформа создает условия, при которых граждане через созданные ими и подконтрольные им организации – Товарищества Собственников Жилья или на основании договорных отношений с Управляющими Компаниями будут управлять своей собственностью без вмешательства государства. Таким образом, за грамотное управление и содержание находящегося в собственности граждан жилищного хозяйства – дома и прилегающей к нему территории отвечать будут сами граждане.

Если не убрана лестница или сломалась дверь в парадную, гражданин должен обращаться не в государственные органы или организации, а в учрежденное им же ТСЖ или в Управляющую Компанию, с которой у гражданина заключен договор. В первом случае руководство ТСЖ отвечает перед гражданином как перед учредителем или «избирателем». Во втором случае Управляющая компания отвечает как сторона по договору и как участник рынка, заинтересованный в сохранении клиента.

Таким образом, государство, в отношении негосударственного жилого фонда, перестает нести какие-либо обязательства по управлению домом и по его содержанию.

ТСЖ или Управляющая компания могут не выполнять работы самостоятельно, их функция – выполнять работу «представителя собственника», «управлять за собственника». Они распределяют заказы на выполнение работ различным поставщикам услуг (от ремонта до снабжения теплом) и следят за исполнением поставщиками своих обязательств. Такой подход соответствует «КОНЦЕПЦИИ РЕФОРМИРОВАНИЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА НА 2004-2010 ГОДЫ»,утвержденной Постановлением Правительства N 431  Санкт-Петербурга от 23.03.2004 (пункт1.3). Здравый смысл так же говорит о том, что эффективней разделить между разными лицами функции по распределению средств на услуги, выбору поставщика услуг и контролю качества предоставляемых услуг и функции по непосредственному оказанию услуг. Иначе денег будет всегда не хватать , а качество останется низким. 

В целом, происходит децентрализация управления и проникновение рыночных механизмов саморегулирования в область ЖКХ. При этом большинство жителей города не испытывает особого желания взваливать на себя груз управленческих и хозяйственных проблем. Естественным желанием как жителей города, да и многих представителей администрации ОСЖ является минимизация затрат времени, нервов и сил на работу по «управлению общим имуществом многоквартирного дома». Такую возможность предоставляет договор либо жильцов напрямую, либо созданного ими ОСЖ с Управляющей организацией.

Помимо вопросов, связанных с трудозатратами на управление, существует вопрос «финансовой безопасности». Надо отметить, что в Санкт-Петербурге стоимость коммунальных услуг в среднем составляет две трети счета на квартплату. Если вдруг не хватит денег на уборку лестницы, и она окажется не убранной, это можно пережить, но в случае, если на расчетном счете ОСЖ не хватит денег на оплату коммунальных услуг, пережить отключение воды и тепла может оказаться гораздо сложнее. Причем, так как зачастую ОСЖ является с точки зрения поставщика коммунальных услуг одним клиентом, не важно по какой причине не хватило средств – в результате действий администрации ОСЖ, неправильно распорядившейся собранными с жильцов средствами, или в результате задолженности самих жильцов по оплате счетов. От услуги отключается обычно один клиент – плательщик, то есть все ОСЖ разом.

ОСЖ и Управляющие компании, играя роль генерального подрядчика, ежемесячно должны собирать деньги квартиросъемщиков и распределять их поставщикам услуг. То есть, пропускать через себя финансовые потоки, лишь малая толика которых остается людям, распоряжающимся этими потоками – в виде платы «за управление многоквартирным домом».  При этом те, кто этим денежным потоком распоряжается, все время стоят перед соблазном «поработать с деньгами», а жильцы в любых самых оправданных действиях склонны видеть недобросовестные махинации.

Решение проблемы трудозатрат, связанных с расчетом и печатью счетов на оплату, сбором средств и распределением их по поставщикам услуг, а так же финансовой безопасности, может быть в сохранении некоторой централизации и элементов государственного контроля. В Санкт-Петербурге такое предложение делает Государственное Унитарное Предприятие Вычислительный Центр Коллективного Пользования «Жилищное Хозяйство», которое предлагает комплексное обслуживание ТСЖ и Управляющих Компаний. Подробнее о нем можно узнать в разделе ГУП ВЦКП для ОСЖ и Управляющих компаний.

 

Выбор варианта управления многоквартирным домом

 

Сознательный выбор:

В соответствии со ст.161. Жилищного Кодекса РФ, для собственников квартир существует возможность выбрать один из следующих вариантов управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом

3. Управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Первый вариант означает ведение дел с помощью общего собрания собственников или представителем собственников, действующим на основании доверенности. Договоры на коммунальное обслуживание (газ, вода, канализация и т.п.) заключаются каждым собственником индивидуально. О реализации такого варианта на практике пока ничего не известно.

Второй вариант означает участие собственника в учреждении одного из видов Объединения Собственников Жилья (ОСЖ) - ТСЖ, ЖК и дальнейшее влияние на егодеятельность с правом голоса как участника ОСЖ. Выбирать этот вариант имеет смысл в том случае, если жильцы дома имеют более или менее единый материальный уровень и намерены увеличивать объем получаемых услуг и улучшать их качество, что означает готовность к несению дополнительных расходов как на содержание администрации ОСЖ, так и на сами дополнительные услуги.

Третий вариант означает заключение жителями договора с Управляющей организацией. Так как обслуживать один многоквартирный дом может только одна Управляющая Организация, договор заключается каждым собственником на основании решения общего собрания собственников по вопросу выбора Управляющей Организации. Договор с управляющей организацией удобен для большинства домов.

В особый случай можно выделить ситуацию, когда ОСЖ заключает договор с Управляющей компанией. Юридически ОСЖ выполняет в таком случае функцию представителя собственников при заключении договора, а в силу статьи 161 ЖК РФ форма управления общим имуществом изменяется, с "формы управления "ТСЖ" на форму управления "Управляющей компанией". Очень важно грамотно разделять договор на оказание комплекса услуг (например жилищных) и договор на управление многоквартирным домом. Эти договоры влекут разные правовые последствия. 

Если ничего не делать и не выбирать

В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано, орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса РФ проводит открытый конкурс по выбору Управляющей Организации. Порядок проведения конкурса определен Постановлением Правительства РФ №75 от 6.02.06.

Следовательно, если в Вашем доме никто ничего не предпринимал по поводу выбора способа управления, в 2007 году, так или иначе, Ваш дом будет обслуживать Управляющая организация. Этот вариант вполне подходит для большинства «среднестатистических» домов. Государство предъявляет жесткие требования к компаниям, участвующим в конкурсе. Имеется механизм защиты жителей от «финансовых рисков» - обязательное наличие банковской гарантии, страхового договора или залогового депозита на случай, если управляющая компания не в состоянии выполнить обязательства перед поставщиками коммунальных услуг. То есть, жители при самых неблагоприятных обстоятельствах не окажутся без коммунальных услуг и с долгом по их оплате из-за действий управляющей компании. Основным критерием выбора Управляющей Компании по конкурсу является объем дополнительных услуг, предлагаемых конкурсантом за ту же стоимость. На практике весьма вероятно, что в первое время жители не заметят каких-либо перемен, так как обозначилась вероятность выбора в качестве управляющей компании соответствующих Жилкомсервисов. Это не вполне отвечает идеям реформы (разделения функций управления и собственно поставки услуг), но, вероятно, до становления профессиональных управляющих компаний является естественным решением. 

В области управления коммунальным хозяйством в процессе реформирования внедряются рыночные механизмы, упорядочиваются отношения собственности и разграничиваются предметы ведения.

Коммунальные службы отвечают за коммуникации, которые проходят вне дома. Их задача «довести» и «отвести». Внутридомовые коммуникации относятся к ведению собственников дома.

В связи с изменением системы управления «жилищно-коммунального хозяйства» , возникают «горизонтальные» договорные отношения между поставщиками услуг и отдельными ОСЖ или Управляющими компаниями. И, если ГУЖА, управляющие домами целого района Санкт-Петербурга, могло вести разговор с поставщиками более менее «на равных», то небольшое ОСЖ находится в явно проигрышном положении по отношению к городскому монополисту. Для многих ОСЖ договора с городскими коммунальными монополистами и расчеты по ним представляют из себя большую проблему. 

Процесс реформы организационных структур коммунального хозяйства напрямую не затрагивает граждан и более интересен специалистам, однако мы готовы опубликовать здесь информацию на эту тему, если заинтересованные лица предоставят ее нам. 

Реформа системы оплаты жилищных услуг

Реформа системы оплаты «жилищных услуг» тесно связана с реформой управления «жилищным хозяйством». По сути собственники жилья совершенно самостоятельно через ОСЖ или Управляющую компанию выбирают как перечень услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, так и уровень качества и стоимости таких услуг. Жильцы могут как отказаться от таких услуг (например, самостоятельно убирать лестничную клетку), так и ввести новые виды услуг (видеонаблюдение, полив цветов на лестничных клетках и т.п.). Фантазии в этой области фактически ничем не ограничены.

В вопросе выбора перечня услуг и соответственно установления расходов на их оплату действует демократический принцип – меньшинство подчиняется большинству. Следовательно, можно предположить, что продолжится расслоение – «богатые» ОСЖ будут возлагать на своих участников большие расходы, но и повышать уровень услуг, «бедные» будут сокращать расходы, но и снижать уровень услуг.

Средства, выплачиваемые жильцами, попадают в распоряжение ОСЖ или Управляющей Компании, которые направляет их нанятым ими подрядчикам – исполнителям определенных услуг. Перечень и стоимость услуг определяется на основании решения общего собрания ОСЖ или на основании договора с Управляющей компанией.

 В реформе оплаты жилищных услуг есть один очень сложный вопрос, который на данный момент обозначен, но не имеет решения. Это оплата «капитального ремонта». По общему принципу жильцы должны сами оплачивать капитальный ремонт своей собственности. Но при этом существуют дома, не предполагающие капитального ремонта как такового. Существуют и другие неясности. В настоящее время в правительстве Санкт-Петербурга разрабатывается нормативная документация по данному вопросу.

Реформа системы оплаты коммунальных услуг

Реформа системы оплаты «коммунального хозяйства» направлена на упорядочивание системы расчетов за коммунальные услуги. Общий принцип реформы: «платит потребитель услуг и платит полную стоимость услуг». Государство, по крайней мере на ближайшее время, оставляет за собой функции надзора за тарифами на услуги «коммунальщиков», но снимает с себя финансирование этих услуг. Выплаты субсидий и компенсаций (льгот) как социальной помощи должны производиться в пользу граждан. Если прежде государство вело расчеты с коммунальными предприятиями, выплачивая им разницу между «начислено» и «оплачено» из государственного бюджета, то теперь государство будет иметь финансовые отношения только с гражданами, предоставляя им адресную социальную помощь в случаях, предусмотренных законом. По общему порядку жильцы должны будут оплачивать полную стоимость получаемых услуг.

В связи с тем, что коммунальные услуги оказываются в основном «естественными монополиями», огромное значение имеет деятельность государства именно в регулировании тарифов.

Элементом реформы оплаты коммунальных услуг является внедрение приборов учета потребления услуг. То есть, переход с оплаты услуг «по нормативам потребления» на оплату услуг по «фактическому потреблению». На практике оплата по приборам учета (счетчикам) является более экономичным вариантом, чем оплата по «нормативам потребления» , обычно рассчитанным с большим запасом.

Подробнее о тарифной политике можно посмотреть в разделе Состав и тарифы платежей – за коммунальные услуги.

Упорядочиванию системы взаимоотношений между поставщиками услуг и их потребителями сопутствует децентрализация сбора и перечисления платежей за коммунальные услуги  и направление этих средств в распоряжение ОСЖ и управляющих компаний. О проблемах, которые могут возникнуть в связи с этим и способе решения такой проблемы, сказано выше.

 

Дополнительно



Опубликовал nvf 21 мая 2008, 23:30:38· 0 Комментариев · 9659 Прочтений · Для печати
 
Комментарии
Нет комментариев.
 
Добавить комментарий
Ваше имя: *
Проверочный код: d9dbc *



smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley
Запретить смайлики в комментариях

 
Рейтинги
Рейтинг доступен только для пользователей.

Пожалуйста, залогиньтесь или зарегистрируйтесь для голосования.

Нет данных для оценки.
 
Консультации
Логин
Имя

Пароль



Вы не зарегистрированны?
Нажмите здесь для регистрации.

Забыли пароль?
Запросите новый здесь.
Сейчас на сайте
Сейчас на сайте: 5
Гостей: 5
На сайте нет зарегистрированных пользователей

Зарегистрировано: 10,516
Случайная фотография
В.М. Васнецов Нестор-летописец
В.М. Васнецов Нестор-летописец
Картины русских художников
Из личного альбома

Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru

135,635,200 уникальных посетителей