Навигация
Главная
О сайте
Новости
Все дома
Каталог организаций
Каталог файлов
Вопросы-ответы
Лучшие статьи СМИ
Документы
Форумы общие
Форумы специальные
Фотогалереи
Видео
Доска объявлений
Дневники
Веб ссылки
Каталог фото
Частные фото
Карта сайта
Номера газеты
"ВСЕ ДОМА"
Справочники
Горячие линии
Полезные телефоны
Структура платы ЖКУ
Счётчики на воду
Карта Москвы
Диспетчерские ВАО
Судьба 5-этажек ВАО
Контакты
Поиск по сайту
Игры
Шахматы
Баннеры

Правила сайта
Разное
Статистика
Рейтинг@Mail.ru

Чужие в доме
 Категория:  Лучшие статьи СМИ
Чужие в доме 

Нежилые помещения в многоквартирном доме зачастую становятся яблоком раздора между их владельцами и жителями. Случаи, когда они живут мирно – исключение. Из-за чего так происходит, поможет разобраться генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев Лариса Денисова.
 

Платить обязан
 

Однозначно все собственники любых помещений в многоквартирном доме, имеющие правоустанавливающие документы, являются участниками общедолевой собственности на все имущество дома. И все утверждения о том, что владельцы нежилых помещений ни на что в доме права не имеют – заблуждение. Это подтверждено Гражданским и Жилищным кодексами и 122-м Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вывод простой: если ты являешься совладельцем общего имущества, то обязан нести бремя расходов на его содержание. И не в том размере, в каком тебе хочется, а в установленном собственниками на общем собрании, потому что именно оно является высшим органом управления домом.

 

В ТСЖ должен быть протокол общего со-брания членов ТСЖ с утвержденной сметой. При другом способе управления общее собрание прописывает порядок управления домом, условия и т. д. Если кто-то считает, что большинство несправедливо и неправильно установило этот размер, то через суд, через убеждение пусть докажет свою правоту и новым голосованием установит другой размер.

 

Допустим, законно установили размер платы, подсчитали стоимость эксплуатации квадратного метра. А дальше ничто не мешает управляющей организации, в том числе и ТСЖ, навести в доме порядок и установить договорные отношения с владельцами нежилых помещений. Будут ли при этом конфликты, зависит от профессионализма и грамотности управляющей организации, законным правом которой является: либо убедить собственника добровольно оплачивать установленные собранием платежи, либо сделать это в принудительном порядке.

 Если забыли слово 

Дальше возникает очень сложный вопрос взаимоотношений владельцев жилых и нежилых помещений в рамках одного многоквартирного дома, который обошел молчанием наш уважаемый законодатель.

 

Верно, что Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные только с жилыми помещениями. Об этом написаны первые три его главы. И все, что дальше, относится только к собственникам жилых помещений. Но из-за того, что в последующих главах слово «жилых» опущено, и употребляется выражение «собственники помещений», возникают проблемы. Именно это вводит в заблуждение тех, кому хочется повернуть ситуацию в свою сторону.

 

Да, у нас разрешено использовать помещения в жилом доме под офисы, магазины, то есть для коммерческих целей. Но Жилищный кодекс, к сожалению, не прописывает соотношение прав и обязанностей собственников жилых и нежилых помещений. В нем есть лишь глава о переводе жилого помещения в нежилое. Все остальное регулируется гражданским законодательством, предпринимательским правом, судебной практикой. Несогласованность гражданского и жилищного законодательства дает повод для разного рода спекуляций недобросовестным коммерсантам, органам местного самоуправления. Приходится отстаивать в судах каждый конкретный дом, судиться по каждому конкретному случаю. Причиной этому – законодательный пробел. По гражданскому законодательству вопрос содержания общей собственности решается только соглашением собственников, по жилищному – все решает общее собрание собственников. Как быть?

 Ничего общего 

Расценивать взаимное существование жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме следует только с точки зрения их целевого предназначения. Жилой дом предназначен для проживания. У нежилых помещений другое назначение, поэтому они никогда не будут иметь общих интересов с собственниками квартир. По гражданскому законодательству собственники обязаны собраться и соглашением между собой решить все вопросы. До 2005 года так и происходило, старые ЖСК договаривались и даже имели возможность перераспределить доли в общем имуществе по соглашению сторон, а не только пропорционально площади квартир, как это вынуждены делать сейчас по Жилищному кодексу.

 

Получается дикая ситуация. Отношения между владельцами жилых помещений регулируются Жилищным кодексом, отношения нежилых и жилых помещений – гражданским законодательством. Есть гражданские права и у тех собственников, и у этих. Есть предпринимательское право, по которому коммерсант тоже может защищать свои права в случаях, если управляющая компания препятствует в их реализации. В любом случае все эти стороны постоянно находятся в конфликте.

 

И у государства к предпринимателям совсем другой подход. Плата за коммунальные услуги для них всегда устанавливалась в значительно большем размере, чем для жителей. Имущество, которое используется для предпринимательской деятельности, подлежит амортизации. И налоги иные, чем у владельцев жилых помещений. Парадокс в том, что собственники квартир налог тоже платят. Но при этом они лишь пользуются общим имуществом, не зарабатывая на нем. И здесь любая грамотная управляющая компания обязана обосновать разницу в платежах для тех, кто проживает в доме, и для тех, кто получает прибыль, частью этой прибыли делится с государством в виде налогов. При этом с домом, общее имущество которого он использует в коммерческих целях, иной раз не делится даже деньгами на содержание. Я уж не говорю, частью прибыли.

 

Это ситуация ненормальная. Представьте, что два коммерсанта владеют каким-то общим имуществом для предпринимательской деятельности. Один имеет все дивиденды, распоряжается всей прибылью, а другой просто ему все отдает и ничего не требует. Такого быть не может, но в многоквартирных домах именно такая ситуация. И при этом коммерсанты не хотят платить за содержание того имущества, которым они же сами и пользуются.

 Пускать ли их к рулю 

Еще один важный вопрос – управление общей собственностью. Конечно, было бы не совсем правильным отодвинуть владельцев нежилых помещений от управления домом, они как совладельцы через решение общего собрания вправе заявлять управляющей организации о своих правах. Но их интересы не должны вступать в противоречия с интересами владельцев жилых помещений. В товариществах возникает проблемный вопрос членства собственников нежилых помещений в ТСЖ. Можно или нет, в Жилищном кодексе об этом не написано. Тем, кто писал его, и в голову не могло прийти, что владельцы нежилых помещений должны быть членами ТСЖ. Да, государство разрешило пользоваться домами в коммерческих целях отдельным частным лицам. Но это не значит, что при этом надо задвинуть одну сторону за счет другой. Особенно когда речь идет о населении. Если ты грамотный коммерсант, то должен понимать, где купил помещение. Не хочешь учитывать права жителей – объединяйся с себе подобными, строй отдельное офисное здание и устанавливай любые порядки, выгодные для бизнеса. В жизни происходит наоборот. Отдельное офисное здание строить дорого, им сложно управлять, за него надо много платить, да и ответственность как собственника большая. Гораздо легче устроиться в жилой дом, где можно вообще не платить.

 Только договор 

Включать или не включать владельцев нежилых помещений в общую структуру управления – к этому вопросу надо подходить осторожно, с точки зрения взаимного интереса. Я знаю коммерсантов, которые правильно поняли ситуацию, договорились с жителями и даже работают в правлении ТСЖ. Но чаще это не так, поэтому договор, устанавливающий порядок пользования общим имуществом – единственное средство. Коль мы оказались в ситуации, что у нас общий подвал, общий лифт, не остается ничего другого, как этот порядок внутри каждого дома установить. Гражданское законодательство дает такую возможность.

 

Теперь о том, как это сделать. Прежде ТСЖ и владельцам нежилых помещений надо договориться между собой, написать и утвердить общим собранием соглашение совладельцев общего имущества о том, как вы собираетесь не управлять, не финансировать, а – пользоваться общим имуществом. Оговорите в нем порядок доступа на крышу, в технический подвал, пользования лифтом, земельным участком. Никаких противоречий с законом при этом не будет. Причем в каждом доме этот порядок может быть разный.

 

Значит ли это, что в многоквартирном доме должен быть диктат собственника жилья? Думаю, да. И это правильно!

http://epd.ru/?part=docs&sub_act=show_htm&show_file=006_news/213042009.htm



Опубликовал classic 30 апреля 2009, 22:06:00· 0 Комментариев · 10325 Прочтений · Для печати
 
Комментарии
Нет комментариев.
 
Добавить комментарий
Ваше имя: *
Проверочный код: b9cb2 *



smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley
Запретить смайлики в комментариях

 
Консультации
Логин
Имя

Пароль



Вы не зарегистрированны?
Нажмите здесь для регистрации.

Забыли пароль?
Запросите новый здесь.
Сейчас на сайте
Сейчас на сайте: 4
Гостей: 4
На сайте нет зарегистрированных пользователей

Зарегистрировано: 10,516
Случайная фотография
Из личного альбома

Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru

135,950,447 уникальных посетителей