Навигация
Главная
О сайте
Новости
Все дома
Каталог организаций
Каталог файлов
Вопросы-ответы
Лучшие статьи СМИ
Документы
Форумы общие
Форумы специальные
Фотогалереи
Видео
Доска объявлений
Дневники
Веб ссылки
Каталог фото
Частные фото
Карта сайта
Номера газеты
"ВСЕ ДОМА"
Справочники
Горячие линии
Полезные телефоны
Структура платы ЖКУ
Счётчики на воду
Карта Москвы
Диспетчерские ВАО
Судьба 5-этажек ВАО
Контакты
Поиск по сайту
Игры
Шахматы
Баннеры

Правила сайта
Разное
Статистика
Рейтинг@Mail.ru

От эксплуатации к управлению
 Категория:  Лучшие статьи СМИ

От эксплуатации к управлению

П. Воронин

В Иркутской области накоплен большой опыт управления жилищным фондом. Это первый регион России, где в концепции областной государственной жилищной политики впервые использовался термин «управляющая компания жилищным фондом».

Иркутская область – давно уже не новичок в деле управления жилищным фондом. В октябре 2001 г. постановлением исполняющего обязанности главы администрации была утверждена концепция областной государственной жилищной политики. В ней впервые на территории Российской Федерации был использован термин «управляющая компания жилищным фондом». Такой компанией может стать организация любой формы собственности, имеющая жилищный фонд – свой или переданный ей в доверительное управление. Согласно концепции, целью реформы ЖКХ является создание сбалансированного рынка жилья и ЖКУ, разделение ответственности между хозяйствующими субъектами, развитие муниципально-частного партнерства и конкуренции между управляющими компаниями и подрядными организациями.

Принятый документ позволил перейти от эксплуатации и ремонта жилищного фонда и коммунальных объектов к системе управления ими. В марте 2002 г. в области появилась первая управляющая компания. На начальном этапе такие компании зачастую создавались на базе действовавших в то время трестов жилищных хозяйств. Однако в процессе преобразования им пришлось менять структуру и методику работы.

В концепции были сформулированы критерии, в соответствии с которыми компания может считаться управляющей. Среди прочих ее задач – повышение собираемости платежей за ЖКУ и снижение издержек. Что касается структуры, то управляющая компания должна представлять собой группу менеджеров, которая в рамках юридического лица осуществляет управление в финансово-экономических, технических и кадровых вопросах. Для осуществления этих функций достаточно пяти–семи человек примерно на 300 тыс. м2 обслуживаемого жилья.

«Хозяин дома»

Следующим важным шагом стало принятие институционального решения: дома были сгруппированы по системе «хозяин дома», что исключило из схемы управления эксплуатацию и ремонт жилищного фонда. Такой подход широко применяется в Германии, и после тщательного изучения немецкой модели началось ее внедрение в рамках принятой концепции.

Ключевой фигурой в деятельности управляющей компании является эффективно работающий «хозяин дома» – управдом. Это, как правило, частный предприниматель без образования юридического лица. С ним управляющая компания заключают договор на обслуживание и содержание жилищного фонда, а также договор о цене и качестве. Компания не вмешивается в непосредственную деятельность управдома. Его обязанности и сумма вознаграждения оговариваются в документах.

«Хозяину дома» ежемесячно выделяется определенное финансирование в зависимости от объема и состояния жилищного фонда. Эти средства управдом использует по своему усмотрению: на материалы, оплату труда привлеченных работников и свое вознаграждение. Он сам набирает штат сотрудников, а часть работ по обслуживанию жилищного фонда выполняет самостоятельно.

Следует подчеркнуть, что «хозяин дома» не получает заработной платы, но имеет доход от своей деятельности. Его доход складывается из определенного процента от собранной с населения оплаты ЖКУ и части средств, сэкономленных за счет снижения издержек. На практике право на получение собственных доходов у «хозяина дома» возникает, если сбор достигает 100 %.

Свои доходы управдом может использовать не только на собственные нужды. Так, он может вложить 10 % суммы в эксплуатацию здания. Часть денег, сэкономленных за счет снижения издержек (например, 30 %), также поступает ему. Это приводит к значительной экономии средств в ЖКХ. Сегодня почти все управляющие компании полностью укомплектованы управдомами, на обслуживании которых находится по шесть и более домов.

От эксплуатации к управлению

Целенаправленная политика по переходу от эксплуатации жилищного фонда к управлению им привела к тому, что количество управляющих компаний увеличилось до 72. Они обслуживают 32 % благоустроенного жилищного фонда области.

За первый год деятельности почти все управляющие компании получили прибыль. В большинстве случаев собираемость платежей за ЖКУ возросла с 70 % до 95 %. Удельный вес материальных затрат в общем объеме расходов возрос с 5 % до 26 %. Это свидетельствует о том, что состояние жилфонда действительно улучшается. Удельный вес эксплуатационных затрат снизился с 30 % до 14 % за счет сокращения рассходов на содержание АУП. В то же время не все управляющие компании проводят реформу ЖКХ в полном объеме. Наиболее значительных успехов в управлении жилищным фондом добились в гг. Ангарске, Саянске и Шелехове.

Переход на управление жилищным фондом привел к положительным результатам. Если раньше материальные затраты в общем объеме затрат составляли около 5 %, то сегодня они даже без увеличения тарифа выросли до 23–25 %. Соотношение материальных затрат и фонда заработной платы изменилось с 11 % до 62 %. По данным социологического опроса, проведенного в Ангарске, Саянске и Шелехове, более 85 % населения довольны деятельностью управляющих компаний.

Компании активно взаимодействуют с населением, прежде всего со старшими по домам. Только с таким налаженным сотрудничеством система управления сможет работать эффективно. В управляющих компаниях это понимают – например, в одной из них создан наблюдательный совет, состоящий из старших по домам.

По опыту Иркутской области, переход от эксплуатации жилищного фонда к управлению им дает положительные результаты. Почти все управляющие компании получают прибыль. В большинстве случаев собираемость платежей за ЖКУ возрастает с 70 % до 95 %. Управляющая компания заключает договор с «хозяином дома» – как правило, частным предпринимателем без образования юридического лица, на обслуживании которого находится шесть и более домов.

В то же время остаются проблемы во взаимоотношениях управляющих компаний с ОАО «Иркутскэнерго», которое фактически блокирует их деятельность по установке приборов коммерческого учета энергоресурсов. Из-за этого возникают трудности со снижением фактического объема потребления энергоресурсов. По оценкам специалистов, он мог бы уменьшиться на 20–25 %.

Эффективность работы управляющих компаний можно продемонстрировать на конкретных примерах. Так, г. Ангарск полностью переведен на систему управления жилищным фондом. Здесь действует девять управляющих компаний. В результате закрыты и осушены подвалы всех домов, заменена значительная часть запорной арматуры.

В г. Шелехове вместо старой неэффективной системы горячего водоснабжения повсеместно оборудованы циркуляционные системы. На них установлены регуляторы температуры и расхода воды, которые может обслуживать один человек. Расход тепловой энергии снижается при этом на 16 %.

Муниципально-частное партнерство

В 2005 г. в Иркутской области впервые применили термин «хозяин котельной». В 2004 г. система была предварительно апробирована в наиболее отсталом сельском районе – Куйтунском. Здесь частным операторам были переданы в управление 11 теплоисточников. Результат превзошел все ожидания: управляющие компании работают без убытка. У одного из «хозяев котельной» собираемость платежей за год выросла с 38 % до 93 %. На балансе этого предприятия находятся сети, присоединенная нагрузка (районная больница, несколько объектов социальной сферы) и четыре двухэтажных дома. Расходы сократились на 28–29 %.

Удалось решить проблему холодного водоснабжения жилых домов. Собрав с жителей средства на приобретение труб, «хозяин котельной» собственными силами выполнил холодную разводку. Теперь жильцы не используют вместо холодной горячую воду из отопительных приборов, которая стоит значительно дороже. К тому же они платят «хозяину котельной» за услуги по холодному водоснабжению.

Таким образом, в этом эксперименте на отдельной территории была отработана модель муниципально-частного партнерства в ЖКХ. Можно выделить следующие положительные стороны пилотного проекта:

- снижение производственных и накладных расходов;

- рост эффективности использования котельного и вспомогательного оборудования;

- улучшение санитарного состояния объектов;

- заинтересованность предприятий ЖКХ в повышении эффективности;

- увеличение собираемости с населения платы за услуги теплоснабжения с 35 % до 92 %.

В настоящее время управление объектами коммунального назначения осуществляюеся в гг. Зиме и Тайшете, а также в Иркутском районе. В области также создана система управления водозаборными сооружениями, которые на условиях муниципально-частного партнерства передаются предпринимателям без образования юридического лица.

Внедрение управляющих компаний, деятельность которых базируется на рыночных принципах, позволяет улучшать качество ЖКУ. Кроме того, на более высокий уровень выходят отношения коммунальных предприятий с населением и подрядчиками – поставщиками коммунальных услуг.

В сегодняшней ситуации управляющая компания является важнейшим звеном реформирования ЖКХ. Она экономически заинтересована в результатах своей деятельности, а кроме того – создает стимулы для остальных организаций ЖКХ повышать качество работы.

Внутренняя конкуренция

Практика показала, что управляющая компания не может работать без грамотного распределения функций управления и эксплуатации. Для повышения ее эффективности нужна внутренняя конкуренция, прежде всего между управдомами. Управляющая компания должна иметь возможность выбирать того или иного «хозяина дома» и расторгать договорные отношения, в том числе финансовые, поощрять и наказывать.

В 2005 г. появился термин «хозяин котельной». В самом отсталом сельском районе частным операторам были переданы в управление 11 теплоисточников. Этот опыт получил распространение и в других районах. Все управляющие компании работают без убытков.

Не менее важна конкуренция на уровне подрядчика, которым становится слесарь-сантехник. Только «хозяин дома» в рамках отведенных средств на эксплуатационные затраты должен определять, какой объем и виды работ и за какую плату должен выполнять этот специалист. Таким способом отбираются те слесари-сантехники, которые работают быстро и качественно, имеют необходимое оснащение. Например, возможность связи с помощью пейджера или сотового телефона значительно повышает оперативность выполнения работ.

Ставка на управление жилищным фондом с помощью ТСЖ представляется недостаточно обоснованной. Проведенные в Иркутске социологические исследования показали, что только 11 % опрошенных собственников являются сторонниками этой формы управления. 68 % отдают предпочтение управляющей компании. Правда, можно создавать ТСЖ и передавать жилищный фонд управляющей компании от имени этого собственника.

Залог успеха состоит в том, чтобы перевести на частно-муниципальное партнерство все объекты коммунального назначения. Работа прежних МУПов и ГУПов была связана с большими издержками и постоянным стремлением увеличивать тарифы. Однако это не приводит к положительным результатам: качество работ не повышается, финансовое состояние ЖКХ не улучшается.

Наша задача на ближайшее будущее – расширить сферу деятельности управляющих компаний, включив в нее управление всем комплексом коммунальных услуг. Предполагается также сооружение собственного жилищного фонда и создание системы социального и коммерческого найма жилья. Для этого управляющие компании могут надстраивать мансардные этажи при проведении капитального ремонта зданий.



Печатная версия статьи: ККР №7(25), Июль 2006. "От эксплуатации к управлению".
http://www.gkhprofi.ru/articles/60715.html



Опубликовал classic 09 апреля 2009, 21:01:42· 0 Комментариев · 7892 Прочтений · Для печати
 
Комментарии
Нет комментариев.
 
Добавить комментарий
Ваше имя: *
Проверочный код: a8882 *



smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley smiley
Запретить смайлики в комментариях

 
Консультации
Логин
Имя

Пароль



Вы не зарегистрированны?
Нажмите здесь для регистрации.

Забыли пароль?
Запросите новый здесь.
Сейчас на сайте
Сейчас на сайте: 5
Гостей: 5
На сайте нет зарегистрированных пользователей

Зарегистрировано: 10,516
Случайная фотография
Репин И.Е. Манифестация. 17 октября 1905 года
Репин И.Е. Манифестация. 17 октября 1905 года
Картины русских художников
Из личного альбома

Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru

135,589,806 уникальных посетителей