Личная информация
  Регистрация    Забыли пароль?
Имя   Пароль  запомнить
  
 
Разное:
 
Просмотр темы

Форумы > Квартал Солнца

Автор Тема: Жилищно-коммунальная утопия
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 12 марта 2016, 17:27:10
Здесь будут размещены материалы об идее квартальных объединений собственников помещений многоквартирных домов, оказавшей утопической подобно другой давнишней утопической идее, известной под названием "Город Солнца".


--------------------
Если не разобрались, где на нашем сайте лучше писать, пишите здесь http://novoegkh.ru/forum/viewforum.php?forum_id=299
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: 1. О рынке управления домами
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 12 марта 2016, 17:33:58
Статья написана в 2011 году. Поэтому некоторые моменты по состоянию на 2016 год выглядят несколько иначе. Жизнь, как говорится, вносит свои поправки.
---------------------------------------------
О рынке управления домами.

Огромное количество домов, где присутствует доля собственности у властей - это ещё одна наша национальная особенность. И это же объективная, материальная база объединения усилий собственников-властей и собственников-жителей, как Совладельцев общего многомиллионного состояния, которым является МКД.
Но как органам власти реально эффективно взаимодействовать со всеми собственниками в каждом доме при таком большом количестве МКД с долей собственности у властей?

Ведь в их штатном расписании нет и не будет столько сотрудников, чтобы они могли принимать непосредственное участие в делах каждого дома, досконально знать ситуацию в каждом доме.
А хорошо или плохо присутствие властей в каждом доме? Наверное, найдутся желающие поспорить по этому вопросу.
Но пока практика демонстрирует ежечасно и ежедневно неспособность преобладающего количества жилых многоквартирных домов обходиться без обращений к властям, без участия органов местной власти в делах домов.

Не появилось пока реальной самостоятельности у преобладающего большинства домов.
Наоборот, крайне редко можно найти МКД, из которого не поступают обращения к властям.
Это говорит о многом.
Нет пока, в основном, у наших новых собственников навыков, знаний и умений нести бремя собственности строго по ЖК, т.е., самостоятельно принимать коллективные решения по общей долевой собственности.

А местные власти чисто физически не в состоянии дотянуться до каждого дома на своей территории. Хотя в этом сегодня необходимость самая насущная.
С учётом этой ситуации, совершенно ясно, что стоило бы обратить внимание на кварталы жилой застройки. Почему бы не подумать о квартальном подходе к управлению домами? Объединение Совладельцев Домов Кварталов (ОСДК) - естественные территориальные единицы, ограниченные с четырёх сторон дорожной сетью улиц. Что мешает собственникам помещений в МКД создавать формальные или неформальные ОСДК в юридически возможных формах? Это должно быть выгодно и жителям, и властям.
Скажем, в десять-тридцать квартальных объединений местные органы власти могут войти, могут и будут там играть важную роль, как собственники 15-20% жмлой муниципальной площади. Хотя и с таким количеством объединений им будет взаимодействовать не так просто, как это было до сих пор при одной муниципальной управляющей организации и нескольких ТСЖ/ ЖСК.
Однако, если представить себе, что вместо 10-30 квартальных объединений, мы получим столько одиночных объединений (ТСЖ) в каждом доме, сколько домов в территориальной административной единице, то каждому дому придётся жить полностью самостоятельно. В случае же каких-либо проблем с жкх представители дома могут записаться в длинную очередь на приём к заместителю главы или к главе администрации.

К примеру, допустим, в поселении 537 домов. Чтобы глава администрации уделил каждому дому по 10 минут потребуется 5370 минут или 11 дней. Дом может рассчитывать на 20 минут в месяц при условии, что всё рабочее время главы администрации органа МСУ будет потрачено только на дома, что просто исключено. И заместитель по жкх не найдёт столько времени. Да и что они решат за 20 минут из вороха проблем каждого дома?
Проведение встреч с участием представителей 537 домов в регулярном оперативном режиме невозможно. Как рабочее совещание это исключено, разве что, только как праздничное торжественное мероприятие.

Но систематические (еженедельные) рабочие совещания с участием 30 представителей кварталов плюс все Управляющие компании плюс поставщики коммунальных услуг и другие службы - это уже становится возможным.
К сожалению или к счастью, но в сегодняшних условиях без регулярных оперативных рабочих совещаний по вопросам текущего функционирования всей системы жизнеобеспечения населения не обходится ни один орган МСУ.

И эту составляющую также надо учитывать при переходе к новой системе управления домами.
Сегодня жилищный фонд содержится , обслуживается, обеспечивается жилищно-коммунальными услугами именно благодаря во многом невидимой со стороны, внешне малозаметной, но по сути, можно сказать, напряжённой работой органов местной власти. Взаимодействие со всеми участниками рынка ЖКУ, координация действий, оперативное и своевременное вмешательство властей позволяют поддерживать функционирование всей системы жкх.

Если представить себе, что местные органы власти сегодня вдруг перестанут заниматься такой вот персональной опекой вопросов управления домами, исходя из того, что там теперь ОСС является высшим органом власти и оно должно всё решать, то у многих жителей появится множество новых, до селе неведомых, жилищно-коммунальных проблем.
Весьма распространённый обывательский взгляд, выражающийся часто в словах "никто там ничего не делает" - это понятное незнание обычного жителя того круга вопросов и вороха проблем, которыми постоянно плотно загружены органы местной власти.

А может быть в каких-то домах ОСС уже стал реально функционирующим Высшим органом управления? Таких домов пока единицы. Но природа жкх не терпит пустоты. Если не функционирует ОСС, то это ещё не означает, что никто ничего не решает. В такой ситуации находится пока большинство домов и органы местной власти просто вынуждены постоянно держать руку на пульсе и оперативно вмешиваться. Часто вместо ОСС, что само по себе уже ведёт иногда к превышению полномочий.

В то же время, свет, тепло, вода в доме - это не дар божий и не природное явление, это конечный результат многих рукотворных процессов, которыми кто-то руководит. Но в нашей квартире мы видим только конечный результат.
На период перехода к рыночным отношениям, к конкуренции в сфере управления домами роль местных властей в обеспечении жителей ЖКУ не будет снижаться, а даже, наоборот, будет возрастать. И одновременно меняться в формах и методах работы в условиях снижения влияния на организации, управляющие домами, в условиях изменения порядка принятия решений, необходимых для управления домами.

В работе местных органов власти трудностей только прибавится и их будет много вплоть до развития и становления цивилизованной конкурентной среды в сфере ЖКУ, когда заработают рыночные механизмы, когда будет прогресс в саморганизации жителей МКД.
Но когда это произойдёт? Об этом будет известно по количеству и характеру обращений жителей в органы власти с вопросами жилищно-коммунального обслуживания. А пока этот безошибочный барометр свидетельствует о том, что особых успехов с 1991 года не заметно.

По-прежнему, у большинства жителей большинства МКД преобладающей формой участия в управлении своим домом остаётся поток обращений в органы власти с характерной фразой: "Вся надежда только на вас". И пока ничто не указывает на смену адресата в ближайшее время. Пока не предвидится переключение этого потока обращений на другой орган власти, на главный, на ОСС. Т.е., в этой части перспективы приведения системы управления домами в соответствие с Жилищным кодексом весьма туманны.

А вот в вопросе создания условий для формирования у нас цивилизованной рыночной среды у местных властей появляется новый сложнейший круг проблем.
Как в управлении домами создавать конкурентную среду?
Да ещё в условиях сохранения советского (во многом) менталитета у большинства жителей МКД, без требуемых представлений о порядке обращения с общедолевой собственностью?

Весьма сомнительно, что конкурентные рыночные отношения могут возникнуть путём создания ТСЖ в каждом доме. Предположим, что дело пошло наилучшим образом, и вдруг каждый МКД России зарегистрировал своё ТСЖ.
И что, мы получили конкуренцию в управлении домами? В чём она? Кто с кем и за что конкурирует?
Каждый дом, каждое такое ТСЖ само решит, какую модель управления у себя применить.

Допустим, не все выбрали полное самоуправление, т.е., "натуральное хозяйство", т.е., "хозспособ", т.е., "местную жилищно-коммунальную самодеятельность", что само по себе как-то не выглядит очень архисовременно и сверхпрогрессивно.
Пусть некоторые такие одиночные ТСЖ наймут профессиональные Управляющие Компании.
Мы же все бесспорно должны быть сторонниками профессионального управления домами.

Могут ли ТСЖ каждого дома выбрать в качестве УК кого захотят? В теории - никаких проблем. Договорились с любой УК, ударили по рукам и вперёд.
На практике же появляются ограничения, сужающие конкурентное поле.
Один наш средний обычный МКД (сам по себе) никакой далёкой УК не нужен (если только это, мягко говоря, не авантюристы) ..

Мы всё ещё ищем цифру площади, которая интересна для ЧУК. Озвучивается пока несколько странный диапазон. От 25 000 кв.м. до 600 000 кв.м. О чём говорит такой разброс?
Об аппетитах? Это надо разбираться отдельно.
Но даже под минимальную цифру в 25 000 кв.м. наш средний МКД не попадает. И понятно, что УК интересуют эти метры не в разброс по всему поселению, а в одном микрорайоне.

Таким образом, реально на практике, обычный наш МКД на рынке управления домами довольно слабый игрок, ничего интересного сам по себе для профессиональных управляющих не представляющий.
А значит, и никакого влияния на рынок он не оказывает.
Наш МКД сильно зависим в этом смысле от соседних.

И в таких условиях призрачной представляется надежда на то, что собственники помещений в нашем МКД будут производить конкурентный отбор управляющих компаний, предлагающих наилучшее качество услуг по наименьшей цене.
Уже есть на практике примеры, когда в поселении весь жилищный фонд ( а это 1-2 млн.кв.м.) управляется несколькими управляющими организациями и для одного конкретного дома приглашение другой УК из несопредельных территорий не представляется реальным.

И в то же время, взбунтовавшийся дом, который решил вырваться на свободу из цепких объятий действующей на территории УК - это слишком мелкая для неё потеря, слишком слабый укус, чтобы считаться с его "капризами".
Один дом слишком малый объём работы. Он может быть интересен только для УК, работающих по соседству. А уж говорить о том, что такой дом способен диктовать цены - это вообще утопия.

Поэтому соседняя УК примет его на своих условиях, а она обязательно учтёт и безвыходность дома в плане свободы выбора УК, и уровень цен в соседних домах, и уровень цен в соседних УК. А в такой ситуации и цены, и качество не будут испытывать сколь либо значимого влияния потребителей.

Конкурентный рынок профессиональных управляющих компаний так не создать.
Путь создания одиночных ТСЖ - это путь неконкурентного раздела рынка управления домами между несколькими ЧУК или путь непрофессиональной "местной жилищно-коммунальной самодеятельности" в каждом доме.
В том и в другом случае задача формирования цивилизованной рыночной среды не находит своего решения.
Совершенно иное дело при квартальном подходе.

Пример.
Поселение на 500 МКД. Это около 130 тысяч жителей. Это 2,7 млн.кв.м. жилой площади. Это 30 квартальных объединений совладельцев МКД в форме 30 юридических лиц. Это, в среднем, 90 тысяч кв.м. жилья в квартале.
Предположим, что на этой территории будет работать 10 ЧУК, по 3 квартала у каждой.
Но надо иметь ввиду, что ОСДК оценивает уровень работы УК во всех домах квартала постоянно.

Кроме того, ОСДК постоянно отслеживает ситуацию на рынке профессиональных управляющих, по крайней мере, во всём федеральном округе.
ОСДК постоянно ведёт свой реестр профессиональных ЧУК и ранжирует их в списке потенциальных претендентов на свою "руку, сердце и кошелёк".
В случае недовольства какого-то дома работой своей ЧУК, диалог с ней ведёт соответствующее ОСДК, как представитель структурированных собственников.

При этом разговор ведётся с позиции возможной замены действующей ЧУК на другую ЧУК из верхних строчек реестра претендентов по федеральному округу.
При этом, весьма вероятным представляется солидарность с двумя соседними ОСДК, где также работает данная ЧУК.
Но даже перспективы потерять объём работы в 90 тыс.кв.м - это для любой ЧУК сильное отрезвляющее средство.
Точно также, такой объём является весьма привлекательным для любой ЧУК федерального округа.

Для ЧУК в таких условиях есть что терять, есть за что бороться, есть к чему стремиться.
Это позволяет структурированным собственникам помещений, совладельцам домов квартала, хозяевам, заказчикам и потребителям быть на рынке ЖКУ реальной силой, солидным игроком.

Ещё большие перспективы влияния не только на формирование цивилизованной рыночной среды, но и на функционирование всей рыночной системы отношений в сфере ЖКУ у Ассоциаций ОСДК, создаваемых в границах поселения. В нашем примере 30 ОСДК, выступив учредителями такой Ассоциации, создают ещё большие возможности для усиления влияния на рынок ЖКУ.

Видимо, нет особой необходимости подробно останавливаться на само собой разумеющихся возможностях ОСДК (а тем более их Ассоциации) в любых обстоятельствах создавать (учреждать) свои собственные структуры, специализирующиеся на профессиональном управлении домами, на работах по эксплуатации и обслуживанию не только общего имущества совладельцев домов, но и по оказанию различных платных услуг и работ по всему спектру потребностей жителей МКД.

Уникальная структура собственности жилого фонда и уникальный менталитет советского жителя МКД - это то, что отличает нас от многих развитых стран мира. И учитывая эти два обстоятельства, мы не можем рассчитывать на успех, слепо копируя и пытаясь применить на практике любую "их" модель управления домами.


--------------------
Если не разобрались, где на нашем сайте лучше писать, пишите здесь http://novoegkh.ru/forum/viewforum.php?forum_id=299
Послать приватное сообщение
Перейти на форум:
 
Версия для печати


 
Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru