Личная информация
  Регистрация    Забыли пароль?
Имя   Пароль  запомнить
  
 
Разное:
 
Просмотр темы

Форумы > Кгига "Жильё в России: вчера, сегодня, завтра"

Автор Тема: 33.Глава 5. Будущее
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 10 марта 2016, 16:02:21
Глава 5. Будущее

Сложившуюся в настоящее время структуру городского жилого фонда, в которой доминирует только один вид многоквартирного дома– МКД-конгломерат, можно назвать одномерной.

Если будут проведены перечисленные выше мероприятия, то мы перейдем к трехмерной
модели, в которой присутствуют уже 3 вида многоквартирных домов:
частный доходный, кондоминиум и муниципальный арендный.

Трехмерная модель значительно эффективнее одномерной, так как различные виды жилья полнее удовлетворяют разнообразные запросы людей.
При переходе к трехмерной модели многие практически неразрешимые ныне проблемы получат свое разрешение, многие вообще исчезнут как по мановению волшебной палочки.

Законы в жилищной сфере, и прежде всего Жилищный кодекс, станут значительно проще, логичней и понятней. Например, из ЖК можно будет убрать раздел 7 (об оплате услуг ЖКХ), так как этот вопрос будет полностью регулироваться Гражданским кодексом.

В трехмерной модели легко решается, например, проблема перепланировок, главу 4 ЖК можно будет тогда записать в таком виде:
Статья 1. В муниципальном арендном доме перепланировки по инициативе жильцов не допускаются.
Статья 2. В частном доходном доме перепланировка допускается с разрешения домовладельца.
Статья 3. В кондоминиуме перепланировка допускается с разрешения правления ТСЖ по согласованию с управляющей компанией.

И все, больше ничего не надо. Логика здесь простая: арендное жилье по инициативе жильцов, очевидно, не подлежит перепланировке. А за перепланировки в кондоминиуме ответственность полностью несут совладельцы в лице ТСЖ, здесь начинают работать обратные связи: чем быстрее они разломают свой дом, тем быстрее окажутся на улице и потеряют деньги, вложенные в его строительство.

Еще пример: глава 3 (о переводе жилого помещения в нежилое) в трехмерной структуре вообще теряет смысл, ее можно просто убрать. В результате перехода на трехмерную модель жилого фонда весь ЖК можно будет тогда разместить на 20 - 25 страницах, а не 174-х, как сегодня. Он станет понятнее простым жителям, судьям, всем участникам жилищно-коммунальных отношений в регионах страны.

Многоквартирные дома (частный доходный дом, кондоминиум и муниципальный арендный), построенные по новым правилам, т.е. жилье системное, будем называть новым жильем, в отличие от старого, т.е. МКД-конгломератов.

Новое жилье будет функционировать уже по рыночным правилам, поэтому его можно назвать не только новым, но и рыночным, в отличие от старого, нерыночного, социалистического (переходного) жилья.

Если мы сумеем остановить строительство конгломератов и начать переход на 3-мерную модель, то новое рыночное жилье будет постепенно увеличивать свою долю, вытесняя старое.

Какова должна быть, на наш взгляд, правильная и эффективная система жилищного и коммунального хозяйства в России?

Необходимо иметь в виду четыре основных аспекта:

Во-первых, структура городского жилого фонда по видам жилых домов. Наилучшей представляется следующая структура:
– частный односемейный дом – 30%
– частный доходный дом – 30%
– кондоминиум, кооператив – 20%
– муниципальный арендный – 20%
– МКД-конгломерат – 0%

Из бюджета дотируется только муниципальный арендный дом, остальные существуют полностью на самоокупаемости.

Во-вторых, управление домом.
Каждый многоквартирный дом имеет хозяина, владельца (частный односемейный дом имеет владельца по определению).
– в частном доходном доме – домовладелец (физическое или юридическое лицо);
– в кондоминиуме, кооперативе – правление ТСЖ (юридическое лицо) или совладельцы (физические лица – для маленького кондо);
– в муниципальном арендном доме – департамент муниципального жилья.

Каждый дом имеет однородный состав жильцов, вследствие хорошей ротации, малоимущие и маргиналы – проживают в муниципальном арендном доме. Владелец управляет домом непосредственно или через управляющего (или УК), заключив с ним договор, имеющий юридическую силу.

В случае некачественного управления владелец договор расторгает и подыскивает нового управляющего (или УК). Содержание управление многоквартирным домом и придомовой территорией, т.е. домовладением (кроме муниципального арендного дома), находится полностью в юрисдикции владельцев, местная власть имеет ограниченные права вмешиваться в их дела.

Кондоминиум, не справившийся с управлением, должен погибнуть, т.е. превратиться в трущобы с последующим сносом (без компенсации из бюджета). Собственники, вложившие деньги в его строительство, их теряют – к сожалению (а может быть, к счастью), это механизм естественного отбора, он должен обязательно работать.

В-третьих, функционирование ЖКХ.
Владелец каждого дома заключает (самостоятельно или через УК) имеющий юридическую силу договор с предприятиями коммунального обслуживания. В этом договоре прописываются права и обязанности сторон: для предприятия – объем, качество и сроки поставки ресурсов (услуг), для дома – обязательства по оплате.

Оплата – на расчетный счет предприятия. В случае неисполнения условий договора со стороны предприятия предусматриваются снижение платы и штрафные санкции, в случае неплатежей со стороны жильцов – санкции вплоть до отключения всего дома целиком. Договор, подписанный сторонами, подчеркиваем, должен иметь юридическую силу, т.е. с ним можно идти в суд. Отношения сторон регулируются Гражданским кодексом.

В-четвертых, участие местной власти. Местная, муниципальная власть обязана:
– строить муниципальные арендные дома, управлять ими, заселять в них малоимущих и дотировать их из бюджета;
– обеспечивать качественную работу (при доступных тарифах) муниципальных предприятий коммунального обслуживания (особенно монополистов);
– предоставлять льготные кредиты (но не дотации) на цели строительства жилья.

Что делать с уже имеющимися МКД-конгломератами?

К сожалению, сделать с ними ничего нельзя. В рыночной среде они существовать не могут. Реформировать их невозможно. Остается единственный выход – сохранить для них командно-административную нерыночную среду.

Надо сохранить для этого сектора дотации и субсидии. Управлять ими должны муниципальные УК (как уже отмечалось, приватизация ДЕЗов – это ошибка). Некоторые конгломераты можно превратить в кондоминиумы, некоторые – в муниципальные арендные дома (если доля приватизированных квартир невелика, местная власть может их выкупить).

Особенно тяжелые, маргинализированые, на грани трущоб МКД-конгломераты надо сносить. Выплачивая собственникам квартир денежную компенсацию, а социальным нанимателям предоставляя квартиру в муниципальном арендном доме.

На полную ликвидацию «социалистического», нерыночного жилья,т.е. МКД-конгломератов ненасильственным путем (при отсутствии по-литической воли) уйдет не менее 30-50 лет (до их полного физического износа).

Возможно и больше, если техническое состояние таких домов будет поддерживаться за счет мощных бюджетных финансирований и убийственных поборов с населения.

Новое системное, рыночное жилье будет функционировать значительно, в разы эффективнее старого. Но это жилье – рыночное и ему присущи все рыночные риски. Например, каждый покупатель квартиры в кондоминиуме должен сознавать, что он рискует: в случае неэффективного управления, банкротства ТСЖ, превращения в трущобу, возможно падение цены на квартиру (вплоть до нуля), и вернуть вложенные деньги уже не удастся.

Теперь авторы настоящей книги-программы могут ответить на вопрос, вынесенный в название этой главы: есть ли свет в конце туннеля?

Если мы перейдем к системному жилью, к трехмерной модели, то свет в конце туннеля появится.

Только ждать этого придется очень долго. И каждый день неправильной жилищной политики отдаляет нас от цели. Чем раньше мы приступим к настоящим реформам, тем быстрее наступит момент, когда можно будет сказать, что пресловутый «квартирный вопрос» перестал портить не только москвичей, но и всех россиян.


--------------------
Если не разобрались, где на нашем сайте лучше писать, пишите здесь http://novoegkh.ru/forum/viewforum.php?forum_id=299
Послать приватное сообщение
Перейти на форум:
 
Версия для печати


 
Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru