Личная информация
  Регистрация    Забыли пароль?
Имя   Пароль  запомнить
  
 
Разное:
 
Просмотр темы

Форумы > ЛЕМБИК СЕРГЕЙ АНАТОЛЬЕВИЧ

Автор Тема: Надо ли управлять самоуправлением?
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 27 июня 2013, 18:28:52
НУЖНО ли УПРАВЛЯТЬ САМОУПРАВЛЕНИЕМ?
С. Лембик

В настоящее время в качестве одного из магистральных путей реформы ЖКХ провозглашается тенденция к переходу к самоуправлению в жилищ¬ной сфере, будь то создание ТСЖ или другой вариант, предусмотренный Жилищным кодексом. Однако практика показывает, что многие пробле¬мы, возникающие на этом пути, являются общими и требуют внимания авторов жилищного законодательства. Причем об этом свидетельству¬ют не только многочисленные неудачи, о которых много говорилось в прес¬се, но даже и успешный опыт реализации само-управления на практике.

ЛЮБЕРЕЦКИЙ ПРИМЕР
Интересный пример организации самоуправления в жилищной сфере демонстрирует Люберецкое ТСЖ «Новая Жизнь» под председательством Татьяны Анатольевны Скляровой. Публикации «О самоуправлении домов», «ТСЖ - друг человека» и «В чем суть противоречий» в га¬зете «Люберецкая панорама», статьи «ТСЖ без конфликтов» и «Самоуправление нуждается в безопасности» в журнале «Самоуправление» дают общее представление о тех проблемах, которые приходится преодолевать жителям дома №5 по ул. Урицкого подмосковного города Люберцы в стремлении к организации условий для нормального существования. Трудов положено не мало. И теперь, обозревая более чем трехлетний опыт деятельности, можно с уверенностью сказать, что в данном случае, действительно, есть чему и поучиться.

Несколько слов о самом доме. Этот дом был сдан в эксплуатацию в 2003 году, и основная масса квартир была приобретена самими жителями -доля муниципального жилья минимальная (3%). Первоначальное управление осуществлялось управляющей компанией от застройщика. Однако их работа не устраивала большинство жителей дома. Недовольство новоселов методами работы управленцев от застройщика, включавшими в себя и серьезные недоделки, и поборы, и взлетевшие «до небес» тарифы, и сокрытие экономики, достигло тогда своего предела и вызвало настоятельную потребность принятии каких-то мер, чтобы защитить жителей дома от явно¬го произвола и грабежа. В связи с тем, что принявшая «эстафету» управления домом эксплуатирующая организация «Виктория» пошла по тому же пути, что и застройщик, было принято решение перейти на самоуправление.
Жители в этом доме организовывали самоуправление в условиях «смуты»: в 2004 году новый Жилищный кодекс еще не вы¬шел, однако повсюду уже царил его дух - жителям-собственникам давалось право брать управление жильем в свои руки. (С этим отчасти связано и то обстоятельство, что ряд принятых решений с формальной стороны вошел в известное противоречие с созданным позднее законодательством, чем в дальнейшем и воспользовалась оппозиция.)

Обанкротившиеся «профессионалы» никак не хотели терять источник доходов в лице жителей дома. Смена управления домом больше напоминала революционный переворот. Оставшиеся не у дел управленцы развернули настоящую трав¬лю еще неопытного правления ТСЖ с целью реванша, которая, к сожалению, не прекращается до настоящего времени. Вот на этом фоне команда, возглавляемая ТА. Скляровой, ведет свою работу по выполнению предвыборных обязательств. Это действительно так - при под¬готовке общего собрания инициативная группа сформировала некий план преодоления кризиса в доме в виде предвыборной программы и в условиях тяжелого конфликта с бывшей эксплуатирующей компанией и компанией-застройщиком су¬мела получить необходимую поддержку большинства собственников.

Основным пунктом этой биопрограммы было снижение тарифов на жилищно-коммунальные услуги до уровня тарифов Люберецкой администрации для муниципального жилья. Взяв эту планку с первого дня работы общественного самоуправления в 2005 году, правление Скляровой Т.А. не только удержало ее, но затем уже в ТСЖ в 2006 году добилось снижения тарифов ниже уровня муниципальных (с 18 руб. 77 коп. до 15 руб. 55 коп. за кв. м).

Благодаря построению грамотной и, главное, справедливой экономики в ТСЖ, им удалось в 2006 году изыскать средства на установку двух дополнительных циркуляционных насосов, позволивших подавать воду(холодную) на верхние этажи. До этого вода в часы «пик» не поднималась выше 5-го этажа 10-этажного дома. Причем сделано это было без дополнительной финансовой нагрузки на жителей.

Росту авторитета нового управления домом значительно способствовали проводимые им мероприятия по устранению не¬доделок строителей. Так, летом 2007 и 2008 годов правлением ТСЖ был организован ремонт крыши над 1-м и 2-м подъезда¬ми. Несмотря на то, что ремонт кровли относится к категории «капитальный ремонт», дополнительного сбора средств на это правлению ТСЖ не потребовалось - способствовала этому грамотная экономия средств жильцов на перерасчетах с ресурсоснабжающими компаниями и отказ от услуг эксплуатирующих организаций в пользу собственной бригады уборщиков, дворников, слесарей. Это, кстати, позволило повысить и качество оказания коммунальных услуг, поскольку оплата работы членов бригады напрямую зависит от отзывов жителей о результатах их деятельности. Таким же образом в 2007 году удалось произвести ремонт 2 подъездов, а в 2008 году начать ремонт 2 других подъездов.

Ранее в журнале «Самоуправление» писалось об инициативе правления ТСЖ в Люберцах по организации детских новогодних праздников во дворе дома с устройством новогодней елки. Теперь это стало традицией, поддержанной большинством жителей дома.

Важно и то, что новому ТСЖ в 2007 году удалось произвести ремонт офисного помещения. Наконец-то у людей появилось место, куда они могут приходить со своими проблемами и вопросами, им теперь есть где разместиться, где подождать своей очереди, провести собрание. У правления ТСЖ, ранее работавшего по своим квартирам, теперь есть свой штаб, место, где ведется работа и хранится документация. Этот, казалось бы, технический вопрос свидетельствует о стремлении правления ТСЖ поставить работу на профессиональный уровень, организовать ее, что называется, всерьез и на¬долго.

личную заслугу Татьяне Анатольевне жители дома ставят установку в центре двора детской площадки, в которую входит игровой комплекс, позволяющий всесторонне физически развиваться детям. В ТСЖ не забыли и о самых маленьких, для них установили мини-горку, карусель и качели со специальным сиденьем для малышей.

В последнее время правлением ТСЖ, причем также без проведения дополнительных сборов средств с жителей, при¬обретена собственная газонокосилка и снегоуборочная техника, что позволяет ухаживать за газонами летом, а во время зимних снегопадов производить уборку снега так качественно, что этот двор стал резко отличаться от соседних - муниципальных.
Однако на сегодня еще не все резервы из арсенала повышения рентабельности ТСЖ использованы правлением. Значительные средства удерживают оставшиеся неплательщики (около 3 млн руб. за весь период с 2006 года). Начавшаяся осенью 2008 года в отношении их судебная работа должна принести свои плоды, на которые уже рассчитывает правление как на подспорье для реализации своих замыслов (оборудование дополнительных автостоянок, восстановление асфальтового покрытия, установка видеонаблюдения, завершение ремонта подъездов, ремонт фундамента, восстановление изношенного лифтового оборудования, восстановление или замена изношенных участков системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, участков канализации, устранение строительных недоделок и многое, многое другое).

Не за горами оформление ^земельных отношений, а за ними - наведение порядка с «ракушками», строительство ограждения двора со своей охраной. Информировать жителей дома о своих планах, а так¬же о методах и формах нападок «непримиримых» соседей правление ТСЖ будет в ближайшее время и на собственном сайте в Интернете. Совершенно заслуженно ТА. Склярова в 2008 году награждена грамотой главы Люберецкой администрации «За плодотворный добросовестный труд и большой вклад в развитие ТСЖ».

А СОГЛАСИЯ ВСЕ НЕТ
Казалось бы, успех ТСЖ достигнут, авторитет приобретен, жители должны только радоваться. Но успокаиваться правлению ТСЖ не приходится. Не без участия бывших управленцев дома, получивших в 2004 году «отстав¬ку» решением большинства собственников жилья, небольшой группой «недовольных жителей» постоянно инспирируются на¬падки на правление ТСЖ и лично на ТА. Склярову. Раздува¬ние мелочных текущих проблем управления домом до масштабов криминала, ложь, оскорбления и ярлыки в адрес законного правления ТСЖ - все идет в ход у этих обделенных властью людей. Те, кто хочет ознакомиться с тем, как они это делают, могут посмотреть письмо дан¬ной группы, опубликованное за подписью О.М. Яккар в номере 3 журнала «Коммунальщик» за 2007 год.

Надо сказать, жители дома догадываются, кто стоит за этой оппозицией, а также насколько ее истинные цели далеки от реальных коммунальных проблем дома. Удивляет только то, как же эти «борцы за правду», не желая внимать мнению большинства жителей дома, своим поражениям в судах и несостоятельности результатов инспирированных ими проверок надзорными инстанциями их домыслов, никак не найдут в себе смелости при¬знать свою неправоту и «перековать мечи на орала». Видимо, считая себя единственно правы¬ми и непогрешимыми, они готовы ради торжества своего самолюбия, а возможно, и с подачи некоторых внешних рейдеров, крушить все подряд, даже если это создано для блага их же самих и их семей.

Не закон для них и то, что решения принимались общим собранием, голосами большинства жителей дома. Уязвленное самолюбие или какая-то иная причина провоцирует их на глухую отрицаловку всего и вся. Уклоняясь от уплаты обязательных коммунальных платежей, они придумывают все новые «претензии» к ТСЖ, в том числе используя естественные проблемы роста молодой организации, дабы оправдать свою позицию. Разработанные до-говоры на оказание жилищно-коммунальных услуг не членам ТСЖ, утвержденные общим собранием, вполне удовлетворяющие большинство собственников и высоко оцененные специалистами Люберецкой администрации, они не желают заключать по надуманным причинам, перекладывая вину за это на правление ТСЖ.

За три с лишним года правление ТСЖ во главе со Т.А. Скляровой отстояло свои права в 20 судах, в 2 проверках налоговой инспекции, в более чем 20 проверках прокуратуры, 8 проверках ОВД и ОБЭП, 3 проверках жилищных надзорных инстанций. Правление ТСЖ призвано решать совершенно иные за¬дачи, а из-за амбициозности кучки лиц вынуждено постоянно отвлекаться от основной работы.

ем не менее правление считает, что оппозицию стоит и поблагодарить за та¬кого рода «контроль». Правлением ТСЖ учтены все их замечания, имеющие под собой реальные недочеты, но именно реальные, а не основанные на подтасованных, раздутых или перевранных фактах. Недавний аргумент оппозиционеров о том, что правление ТСЖ «Новая Жизнь», дескать, не справляется со своими функциями по управлению домом из-за постоянных судов и проверок, ими же инициированных, только подтверждает исчерпание ими арсенала нападок. Отсутствие же каких-либо дельных предложений с их стороны, кроме как стремление перекинуть свои долги по неплатежам на существующее правление ТСЖ, и отказ от попыток все это время самим провести общее собрание с тем, чтобы подкрепить свою позицию мнением большинства собственников, лучше всего демонстрирует то, что реальные намерения этих людей могут резко отличаться от декларируемых.

КОГДА ВЛАСТЬ НЕ РАВНОДУШНА
Надо сказать, что процесс становления самоуправления в люберецком доме мог бы быть намного более трудным, если бы не та помощь, которую оказывали и оказывают молодому ТСЖ представители местной администрации. Глава Люберецкого района В.П. Ружицкий направил представителя администрации для участия в общем собрании собственников помещений дома при создании ТСЖ. Квалифицированную поддержку в организации деятельности ТСЖ «Новая Жизнь» оказал заместитель главы администрации Люберецкого района по правовым вопросам М.В Тарханов, им также оказывалось непосредственное содействие правлению ТСЖ в установке детской площадки во дворе дома. Реальную поддержку в решении сложных задач по вопросам управления домом ТСЖ получает от квалифицированных специалистов люберецкой городской администрации и его главы В.А. Михайлова. Их участие в общих собраниях собственников и, что особенно важно, в анализе основных проблем и консультировании позволило правлению ТСЖ избежать более серьезных ошибок на радость рвущихся к власти доморощенных радикалов.
С благодарностью отзывается председатель ТСЖ и о работе Жилищной инспекции в доме, особенно в тяжелый период становления. Специалисты инспекции и ее руководитель А.А.Канапиев с терпением и пониманием отнеслись к работе персонала и управления домом; не увлекаясь применением карательных мер, научили и под¬сказали советом, со ссылкой на нормативные требования, как нужно преодолеть те и иные проблемы в доме.

НЕ СЛИШКОМ ЛИ МНОГО САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ?
К сожалению, в настоящее время успешных примеров организации и функционирования самоуправления, подобных люберецкому, не так уж и много. Даже если орган управления многоквартирным домом создан без особых помех и проблем, в большинстве случаев его впереди поджидают внутренние конфликты, независимо от того, выбрано ли жителями управление при помощи ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление.

На мой взгляд, слабое место основной идеи Жилищного кодекса заключается в попытке придать статус полностью саморегулирующейся структуры основному органу управления многоквартирным домом - общему собранию собственников жилья. Дело в том, что люди-то все разные, каждый по-своему понимает закон, каждый по-своему относится к самоуправлению. Для одних - это активное участие во всех процессах, для других - это ненужные обременительные формальности. Большинство собственников жилья сегодня недовольно втягиванием их в процессы управления домом, им хотелось бы дома отдыхать, растить детей, заниматься другими вопросами, а не участием в выяснении правильности затрат и величины сборов.

Если к этому добавить еще и проблему под¬готовки кадров органов само¬управления домов, которая так¬же, по сути дела, не организована в достаточной мере, то становится понятным, почему конфликты между жителями по проблемам легитимности избранного управления и по самой процедуре этих выборов, а также по вопросам решения тех или иных текущих задач, будут присутствовать всегда. Конечной же инстанцией разрешения подобных конфликтов, согласно действующему законодательству, остается только суд общего профиля, чья волокитная специфика пагубна при решении проблем управления проживанием людей.

Отмечу, что председатель ТСЖ «Новая Жизнь» Т.А. Склярова, по избрании ее на эту должность, прошла обучение на курсах переподготовки кадров при Госакадемии строительства и ЖКК Росстроя, в разрешении проблем управления домом активно опиралась на опытных специалистов ЖКХ и Люберецкую администрацию, находила понимание Жилищной инспекции. Отстоять легитимность правления ей это помогло, но конфликта в доме из¬бежать так и не удалось.
Выходит, что саморегулирование в жилищной сфере путем механической или эмоциональной передачи домов на само¬управление не только чревато конфликтами, но и просто опас¬но. А уж если начинаются судебные тяжбы, фактически приостанавливающие управление домом на период, пока дело дойдет до судебного разбирательства, жители дома могут оказаться в весьма затруднительной ситуации.

Для наглядности можно попытаться представить себе самоуправление дорожным движением собственниками автомобилей если передать им в качестве общего имущества в общедолевую собственность дороги со знака¬ми и светофорами; предписать объединяться поквартально в товарищества собственников автомобилей и нанимать для управления движением дорогих регулировщиков или становиться самим регулировать дорожное движение по очереди.
Абсурд? Но нечто вроде это¬го мы имеем сейчас в процессе реформы ЖКХ.

Мне кажется, что Г.А. Скляровой, а вместе с ней и другим новым образованиям в ЖКХ, можно было бы здорово помочь, если бы функции регулирования их деятельности частично перешли к государству, в некую свою «жилищную ГИБДД». Скажем, можно было бы наделить федеральные структуры жилищной инспекции (инспекции по недвижимости) или какие-нибудь иные государственные органы функциями контроля за проведением первичного собрания по выбору способа управления с архивированием бюллетеней и протоколов у себя, регистрации вновь созданных органов управления с подтверждением их легитимности; помощи в определении наиболее целесообразной формулы управления для того или иного дома; контроля за соблюдением в управляющих компаниях и ТСЖ многочисленных Правил, выработанных на сегодня Правитель¬ством РФ, СНиПов и приказов Минрегиона, решений органов местного самоуправления.

Сложная система штрафов и сборов для жилищных инспекций не только отбила бы охоту у реальных и доморощенных «рейдеров» мешать работе законно избранных домоуправов, но и не позволила бы иным домоуправам заниматься самоуправством, а в конечном итоге сложила бы бюджет этой структуры и наполнение статьи ЖКХ в бюджете местного самоуправления.
Саморегулирование - красивая идея, что-то близкое к социализму-коммунизму, но на переходном этапе жилищной реформы государству неплохо было бы подрегулировать ее продвижение.
Послать приватное сообщение
Перейти на форум:
 
Версия для печати


 
Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru