Личная информация
  Регистрация    Забыли пароль?
Имя   Пароль  запомнить
  
 
Разное:
 
Просмотр темы

Форумы > ЛЕМБИК СЕРГЕЙ АНАТОЛЬЕВИЧ

Автор Тема: Кто, если не собственник?
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 29 мая 2013, 06:39:55
Кто, если не собственник?

Зададимся вопросом: почему управление многоквартирными домами - больная тема с момента выхода 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса, почему уже 8 лет не удается сбалансировать отношения в этой сфере, несмотря на неимоверные усилия лучших умов ЖКХ, породивших изрядное количество нормативных актов и продолжающих вносить в него усовершенствования по сей день? Что мы там в ЖКХ все время лечим: болезни или причины заболеваний?
С одной стороны понятно - чем запутаннее законодательство, тем больше спрос на профессиональных юристов ЖКХ, а соответственно и их заработок, но с другой стороны - а где же "свет в конце тоннеля"? Если "зрить в корень", т.е. в базовые основы управления многоквартирными домами, то там и проявляются истинные причины болезни.
Предлагаю взглянуть на базовые посылы организации управления в домах под другим углом, возможно законодателя заинтересует "незамыленный взгляд", а, возможно, чуть поменяв основу, изменится и суть проблемы.

Необщее собрание.

"О, хотя бы ещё одно заседание
относительно искоренения всех заседаний!"

В.В. Маяковский «Прозаседавшиеся».


Итак, в чем базовый смысл реформы ЖКХ, предложенном новым (тогда еще в 2005 году) Жилищным кодексом? В предоставлении прав, а точнее обязанностей по управлению своей собственностью в многоквартирном доме самому собственнику и постепенный уход государства от участия в данном процессе. Обязательным инструментом выражения таких прав
собственникам законодатель предложил Общее собрание (ст. 44-47 ЖК РФ). Правда законодатель никогда до этого на подобные собрания видимо не ходил и все представление о них сформировал из старых советских фильмов про колхозно-заводские собрания или на впечатлениях от сходов в дачно-садоводческих товариществах (прототип коммуны).
Мне же "посчастливилось" принять участие в более двух сотен подобных общих собраний в обеих формах, предложенных законодателем и по прошествии восьми лет опыта с уверенностью могу констатировать тот факт, что в подавляющем большинстве случаев подобные общие собрания - это профанация и самообман жителей, сильно мешающий им спокойно жить. Кворум таких собраний достичь очень трудно из-за естественной пассивности большинства жителей. Законодатель определил в ст. 45, ч. 5 ЖК РФ обязательность проведения годового отчетного собрания, при этом не определил санкции собственникам, устраняющимся от его организации. Эта статья не работает. Усомнившись в доведении до жителей информации о собрании, закон еще и ограничил жителей в праве выбора формы проведения собрания, навязав им в 2011 году обязательное очное голосование перед заочным, независимо от числа собственников в доме (ст. 47.1 ЖК РФ). Это положение тоже свелось к протокольной отметке. Подробно об этом описано в моих публикациях в газете «Квартирный ряд» № 42 за 2011 год и в журнале «Председатель ТСЖ» № 2/52 за 2012 год.
В результате отчетные общие собрания в подавляющем большинстве случаев сегодня проводятся либо «на бумаге», либо управляющими компаниями через инициативных собственников или вообще без них, по сути - формально.
Процедура данных собраний не просто сложна, но и содержит в себе массу казуистических деталей, разобраться в которых и все их учесть иногда не просто даже профессионалу, а если два профессионала начнут помогать одной инициативной группе в организации и проведении общего собрания, они обязательно поссорятся из-за различной трактовки одних и тех же положений закона (посвящается Ломтеву Г.А. в память о собрании 2005 г. в люберецком доме по адресу: ул. Урицкого, 5).
Но страшнее не ссора профессионалов в случае с общим собранием, а ссора соседей многоквартирного дома, неспособных зачастую договориться по сложным вопросам управления по причине отсутствия элементарных знаний всей этой казуистики Жилищного законодательства. Добавить сюда официальную пропаганду зла ЖКХ и великое достижение демократии - возможность рыночной торговки легко переубеждать любого интеллигентного профессионала ЖКХ, благодаря недюжинным горловым способностям, определять как у М. Жванецкого: «…вкус по запаху, а цвет на слух», и вот вам уже решения по установлению тарифов ниже минимально допустимого уровня, а то и вообще не платить, изгнать из дома управляющую компанию или ТСЖ и никого взамен не выбирать, дескать, не нравится и все и прочий абсурд! Им для этого даже собрания проводить не надо, главное - правильно пожаловаться. Узнаете себя москвичи: господин Панчишин И.М. из дома Жулебинский бульвар, 5, госпожа Поплевина Р.Г. и Благовидова Н.А. из дома Лермонтовский бульвар, 2, корп. 1, актив дома Перерва, 50 во главе с Букуняевой И.П.?
Подобное собрание ссорит не только соседей между собой, но и с властями, а тем более со специалистами управления их домом. Оно изжило себя еще во времена советских коммун, которые, кстати, не удалось создать даже самим идеологам коммунального движения по одной простой причине – не получится уровнять всех людей под одну мерку!
Правильно ли это сейчас?
Мы приходим к себе домой для того чтобы отдыхать от дел праведных, любить, растить детей, удовлетворять свои естественные потребности, радоваться и грустить - в общем жить. Но никак не за тем, чтобы ломать голову над проблемами управления огромным современным домом, который кроме инженерно-технических норм и правил, погружен еще и в массу экономических, юридических, социальных, санитарных и иных проблем, обладающих определенной спецификой, не владея которой, с позиции товарки или политического функционера принимать решения по ним как минимум некорректно, а как максимум - опасно. Всем известны последствия непрофессионального управления в собственном бизнесе или в любом ином.
Итак, если общее собрание по сути - это профанация, вредная для мирного сосуществования жителей одного дома, инструмент, который не решает, а зачастую только создает проблемы в качественном управлении многоквартирным домом, то зачем оно? Выходит базовая основа управления многоквартирными домами - общее собрание, ущербна. Нанизывая на ущербную основу сколь угодно совершенное законодательство, оно работать не будет! Нужно менять основы.

Совет старейшин.

О. Бендер: «Графа Монте-Кристо из меня не получилось. Придется переквалифицироваться в управдомы».

«Золотой теленок», И.Ильф и Е.Петров.


Передавая бразды правления собственностью многоквартирного дома самим собственникам, законодатель не позаботился о критериях отбора представителей жильцов в органы управления многоквартирными домами, особенно на руководящие должности (председатель ТСЖ, председатель Совета МД), ограничившись лишь наличием права собственности.
В государственные органы власти, в президенты и депутаты мы выбираем людей, знакомясь с их биографией, выборной программой и под контролем Избиркома, при этом далеко не всегда получаем нужный результат. В руководство актива дома сегодня стремятся и попадают зачастую из тех, «кому делать нечего» или люди с гипертрофированным чувством ответственности, т.е. те, которых уже никуда не берут - люди без профессионального образования и опыта руководящей работы, престарелого возраста и хронически больные, иногда даже с неуравновешенной психикой, имеющие судимость или криминальный склад характера, т.е. неспособные принимать компетентные решения и осуществлять долгосрочное каждодневное руководство этим процессом. Поставить заслон таким решениям по действующему законодательству практически невозможно, т.к. выбор желающих работать в активе МД - небогатый, а стимул для работы на такой должности для настоящего специалиста весьма призрачный.
Непрофессионалы, приходящие от общественности в управление многоквартирными домами создают серьезные проблемы в управлении ими своей непримиримой ошибочной позицией и эмоциональными методами решения вопросов. Успех, как правило, у тех разумных руководителей от общественности, которые придя на должность бескорыстно, стремятся к самообразованию, при этом в своей работе постоянно опираются на профессионалов. Таких, увы, немного.
Чего уж тут греха таить, все меньше профессионалов остается и в управляющих компаниях. Возьмите подборку обращений руководства действующих управляющих компаний в свои саморегулируемые организации. Проблемы у всех типичные, но как их решать не знают, хороших специалистов нет, не задерживаются они не только там, но и как видимо в законодательных структурах страны - отрасль-то проблемная, непрестижная!
Зато в саморегулируемых организациях ЖКХ (СРО) сегодня куется сплав настоящих профессионалов управления многоквартирными домами, работающих "на земле" лицом к лицу с проблемами не в пример оторванным от реальности законодателям. Именно "мозговые штурмы" специалистов СРО порождают, а затем и внедряют в жизнь негласные методы обхождения тех или иных искривлений сегодняшнего законодательства исполнителями на местах, адоптируя его к применению на практике. Жизнь-то продолжается.

Конкуренция или перераспределение?

"По новым данным разведки
мы воевали сами с собой".

«В огне», Аквариум.


Прежде чем достичь высочайшего уровня сознательности и ответственности собственников, способных по-деловому спокойно и главное - компетентно принимать коллективные решения на общих собраниях, нужно хотя бы преодолеть ситуацию с законным формированием этого управления, т.е. соблюдение всех предусмотренных законом нюансов организации данной системы управления. Если доверительно поинтересуетесь сегодня в управляющей ли компании или любом ТСЖ как у них с этим делом, ужаснетесь – в 9 случаях из 10-ти будут те или иные нарушения четырех основных требований закона к организации управления МД:
1) наличие законным образом оформленного протокола общего собрания собственников помещений по выбору способа управления;
2) наличие, соответствие требованиям закона и срокам действия договора управления МД (особенно при способе управления – прямое управление УК, тем более для УК, пришедших к управлению по итогам открытых конкурсов);
3) подтверждённая законность избрания и действительность полномочий органа управления домом (правление ТСЖ, Совет МД), а также реальное их наличие и соответствие законным требованиям (не афилированы в структуры УК, действуют не по доверенности, регистрация в ИФНС);
4) наличие реестра членов ТСЖ с подтверждённой заявлениями собственников численностью, превышающую 50 % от общей площади дома.
В условиях полного провала пропагандистской компании по разъяснению жителям преимуществ жилищной реформы и дискредитации органов управления многоквартирными домами (УК, ТСЖ) самостоятельно принять правильное и бесконфликтное решение о выборе способа управления и управляющей компании собственникам помещений весьма затруднительно.
При этом мы дружно закрываем глаза на тот факт, что рынок управления МД сегодня фактически поделен без участия собственников помещений руководством органов местного самоуправления (ОМСУ). И делается это не обязательно из корыстных соображений, а чаще из понимания необходимости нахождения в управлении одной УК домов, имеющих единый «куст» подачи энергоресурсов. Мало кто знает, что управляющим компаниям, особенно тем, которые самостоятельно предоставляют услуги эксплуатации (среди частных компаний таких большинство) не выгодно иметь рынок управления МД, разбросанных территориально или состоящий из отдельных, расположенных удалённо друг от друга домов. Это значительно повышает расходы на ФОТ и управление в целом, а в условиях применения установленных государством тарифов, значительно снижает прибыль УК. Таким образом, имея компактно расположенный рынок управления МД, по распределению руководства ОМСУ, управляющие компании не стремятся и не могут реально конкурировать между собой. Зачастую решение собственников помещений по смене УК в одном районе натыкается на ситуацию, когда другие УК к управлению их домом просто не стремятся, а брать управление в свои руки созданием ТСЖ или непосредственным управлением самим собственникам по каким-либо причинам нецелесообразно. В итоге вроде бы по закону выбор есть, а на деле его нет (см. публикацию «Конкуренция или перераспределение» в газете «Марьинский вестник» октябрь, 2011 года).
Когда активы собственников начинают понимать суть подобного выбора, их и без того низкая активность в управлении МД переходит в полную апатию.

ВЫВОД: Государство не может и не хочет управлять собственностью многоквартирных домов, принадлежащей в большинстве своём (свыше 80 % приватизированной собственности) самим жильцам, а жильцы самостоятельно не могут и не должны управлять своей собственностью в силу отсутствия профессиональных качеств, ответственности, активности и единства в условиях высокой проблемности и законодательной неурегулированности отрасли.
Но управлять домами все равно необходимо, но КАК и КЕМ, если не общим собранием? Кто может ответственно и профессионально исполнить роль собственника, когда сам собственник к этому не готов, не способен или просто не желает (имеет право) этим заниматься?
Есть такой орган, апробированный в ряде стран Запада с развитой экономикой. Но не все что есть у них подходит для нас. Предлагаю адоптированный вариант ответственного представительства.

Ответственный поверенный.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

«Представительство», Статья 182, ч. 1, ГК РФ.


Специалист, аккредитованный при государственных структурах ряда государств Северной Америки и Европы, под названием RPF-менеджер (Real property formatter) оказывает собственникам помещений в многоквартирных домах профессиональные услуги, связанные с формированием их собственности по их же поручению под государственным контролем.
Я же предлагаю профессионалов ЖКХ, коих отряд сегодня уже достаточно разросся, законодательно прикрепить к централизованному профессиональному объединению ЖКХ (Национальное объединение саморегулируемых организаций), либо к конкретной государственной структуре (Главная жилищная инспекция) путем заключения договора-поручения с ними, либо оформления аккредитации с выдачей удостоверения (сертификата, диплома) установленного образца (по типу адвокатского), подтверждающего его полномочия по представлению интересов собственников в вопросах управления их собственностью. Чтобы профессиональный уровень таких специалистов не снижался и одновременно в целях переучета их состава проводить их периодическую переаттестацию (как у врачей или госслужащих), позволяющую данным специалистам подтвердить, либо повысить уровень своей квалификации. Т.е. ввести для них квалификационный ценз (специалист 3, 2, 1 классов, мастер).
Данный аккредитованный отряд специалистов закрепить за многоквартирными домами (дачными и коттеджными поселками, сельскими поселениями) по территориальному признаку (как врачей-терапевтов) с предоставлением им права получать и хранить всю техническую, экономическую и организационную информацию по закрепленному жилищному фонду. Возложить на него право представлять муниципальную/ государственную долю собственности в закрепленных за ним домах. Довести до жителей разных форм собственности полномочия данного института по разрешению проблем управления в домах их проживания и профессиональному представлению интересов собственников помещений в данном доме при организации и осуществлении управления домом. Т.е. та неактивная и безответственная категория собственников помещений, доли которой не хватает для принятия законного решения на общем собрании, обязана будет передать (доверенностью или договором) право управления их долей собственности профессионалу от ЖКХ, аккредитованному в структуре, заинтересованной в качественном управлении домами. При этом за собственником сохранить право вмешиваться в вопросы управления на любом этапе, либо брать управление в свои руки.
Но полномочия общего собрания в этом случае ограничить, доверив аккредитованному специалисту право принимать решения по всем вопросам профессионального управления домом (формирование бюджета, необходимого перечня мероприятий по содержанию дома, выбор целесообразного способа управления и органа управления, решение вопросов капитального ремонта, расселения ветхого жилья и других, требующих профессиональных знаний), досудебное разрешение конфликтных ситуаций по управлению домом, контроль организации договорной системы и отношений с ресурсоснабжающими организациями УК, в т.ч. по вопросам ресурсосбережения и энергоэффективности, путем подготовки компетентных предложений управляющим компаниям или иному органу управления многоквартирным домом.
Общему же собранию собственников оставить компетенцию принятия решения по единственному вопросу – выбор полномочного представителя общественности дома (правление ТСЖ/ЖСК, Совет МД), но при обязательном участии аккредитованного специалиста (доверенными ему долями собственников физических лиц и государственного/ муниципального собственника). При этом прописать в законе меры государственного контроля при проведении данных выборов и снизить выборный потолок от 50% до уровня 1/3 или ¼ (по аналогии с государственными выборами).
В случае некачественной работы управляющей организации в доме (нарушения принятых СРО или законом стандартов) такой специалист может от имени собственников помещений правильно спросить с управляющей компании и одновременно профессионально подсказать ей как разрешить сложившуюся проблему, повлекшую недовольство собственников, с опорой на уже имеющиеся прецеденты и опыт всей системы СРО или Жилинспекции. Исходя из функционала аккредитованного специалиста предлагаю назвать его Ответственным доверенным управления жилой и нежилой собственностью многоквартирных домов (ОДУ-менеджер) или просто "Ответственный доверенный".
Таким образом, институт участковых ответственных доверенных придет на смену нерабочему институту коммуны – общего собрания в многоквартирных домах, приняв на себя тем самым ответственность основной (малоактивной) части собственников от несвойственных им функций по управлению домом. Активная же их часть во взаимодействии с ответственным доверенным (ОДУ) остается при своих полномочиях и вправе участвовать своими голосами и предложениями в соответствии с долей на принимаемые решения по выбору своего лидера, направляет предложения и запросы Ответственному доверенному через диспетчерскую или УК по волнующим их проблемам, приняв которые к исполнению ОДУ-менеджер формирует профессиональные запросы в орган управления МД, управляющую компанию или компетентные инстанции с предложениями по их разрешению. В сложных правовых и иных ситуациях ОДУ-менеджер может получить дополнительную профессиональную поддержку по месту его аккредитации (СРО или Жилинспекция), которые в свою очередь, получая напрямую подтвержденную информацию от аккредитованных ответственных доверенных, смогут формировать блоки общих проблем в управлении МД с тем, чтобы готовить компетентные предложения законодателям и заинтересованным государственным инстанциям по их преодолению.
Все санкции к нерадивым ОДУ-менеджерам определяются по аналогии с адвокатской деятельностью и деятельностью участковых врачей вплоть до уголовной ответственности в целях предотвращения коррупции в данной системе.
Остается решить вопрос финансирования деятельности Ответственного доверенного, труд которого сродни труду адвоката или участкового врача лишь тогда будет эффективным, когда будет по достоинству оценен. Логично, что менеджер по управлению должен финансироваться из статьи на управление, входящей в состав тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества МД. Вступая в СРО, управляющая компания, ТСЖ/ ЖСК, так или иначе, принимают в статью «управление» расходы на членские взносы. С руководством СРО можно договориться о ничтожном снижении взноса УК в пользу частичного финансирования деятельности данных специалистов, крайне необходимых СРО для осуществления медиаторной и образовательной деятельности в интересах своих участников. Что касается управляющих компаний, часть функций которых примут на себя ОДУ-менеджеры, руководство которых вряд ли будет препятствовать в отчислениях в структуру аккредитации доли средств на финансирование их деятельности, сократив за их счет свой фонд оплаты труда. Т.к. один менеджер в состоянии вести одновременно участок в 20-30 МД, конкретный объем отчислений будет не особо ощутимым для экономики УК.
При этом аккредитуясь в СРО или Жилинспекции, ответственные доверенные не должны становиться их персоналом, а значит не вправе рассчитывать на зарплату у них. Понимая, что институт ответственных доверенных принимает на себя часть функций таких государственных структур, как ГКУ ИС, ГБУ, Имущественных департаментов и структур, курирующих ЖКХ, представляется корректным произвести перераспределение бюджетных средств в этой сфере, направив их часть на погашение затрат деятельности ОДУ-менеджеров в территориальные структуры аккредитации. Структура аккредитации ответственных доверенных распределяет консолидированные финансовые средства между данными специалистами в соответствии с их подтвержденной категорией, а также на финансирование их деятельности (канцелярские расходы, программно-компьютерное обеспечение, и др.). Порядок распределения и отчетности по данной финансовой деятельности продумать несложно, т.к. существующих апробированных аналогий на сегодня хватает (по расходованию бюджетных субсидий, например).
А если при этом последние еще и будут освобождаться от необходимости аренды помещений для осуществления своей деятельности на закрепленном участке, путем предоставления им таковых из имущественных муниципальных/ государственных фондов, а также разрешено на платной основе предоставлять консультационные и медиаторные услуги, выступать в СМИ, на кафедрах различных ВУЗов и СРО, представлять в судах интересы собственников помещений, то престиж профессии Ответственного доверенного управления жилой и нежилой собственностью многоквартирных домов обеспечен!
И собственнику хорошо, не нужно обременять себя проблемами управления своей собственностью, переложив их на ответственного поверенного, и законодатель удовлетворен - платформа обязанностей ответственного собственника заполнена его полномочным профессиональным представителем.

Предлагаю эксперимент!
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Кто, если не собственник?
Городской
Пользователь

Городской



Заглядываю на огонёк

Сообщений: 9
Откуда: г. Москва
Зарегистрирован: 15.06.2013
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 15 июня 2013, 10:35:40
Данный материал практически без сокращений выходит в июне в журнале "Управление многоквартирным домом: www.gkh.ru.


--------------------
По последним данным разведки мы воевали сами с собой.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: post a link
zuneera
Пользователь

zuneera - нет у меня аватара



Заглядываю на огонёк

Сообщений: 1
Зарегистрирован: 17.02.2015
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 17 февраля 2015, 08:05:12
не сумевшие наладить условия доверия с жителями и утратившими их интерес к себе. Их рынок будет перераспределяться в пользу передовых и эффективных управленцев. Поработаем – увидим!
______________________
We offer best quality spanishprograms - spanish test papers and dumps materials. You can get our 100% guaranteed questions BBC’s languages to help you in passing the real exam of Foreign Service Institute
Послать приватное сообщение
Перейти на форум:
 
Версия для печати


 
Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru