Личная информация
  Регистрация    Забыли пароль?
Имя   Пароль  запомнить
  
 
Разное:
 
Просмотр темы

Форумы > МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ ДОМАМИ

Автор Тема: Модель управления МКД 2.3.5.
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 28 декабря 2010, 11:25:34
2. Модели способа управления товариществом собственников жилья

Управление многоквартирным домом, … в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений раздела VI Жилищного Кодекса.
Жилищный кодекс РФ, статья 162
Товарищество собственников жилья вправе:
- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества
- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги
Жилищный кодекс РФ, статья 137
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ, статья 152

В доме, в котором создано ТСЖ, возможны следующие модели содержания общего имущества в многоквартирном доме:
2.1. управление осуществляется правлением ТСЖ, обслуживание и ремонт осуществляются:
2.1.1. собственниками помещений (далее не рассматривается, недостатки см. модель 1.1);
2.1.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);
2.1.3. подрядчиками (индивидуальными предпринимателями или специализированными организациями) по договору (договорам) с товариществом.
2.2. управление осуществляется управляющим - физическим лицом, являющимся наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются:
2.2.1. собственниками помещений (маловероятная модель, далее не рассматривается);
2.2.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);
2.2.3. подрядчиками (индивидуальными предпринимателями или специализированными организациями) по договору (договорам) с товариществом.
2.3. управление осуществляется управляющим (индивидуальным предпринимателем) или управляющей организацией на основании договора управления с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются:
2.3.1. собственниками помещений (маловероятная модель, далее не рассматривается);
2.3.2. товариществом (наемным штатным персоналом товарищества);
2.3.3. подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом;
2.3.4. штатным персоналом управляющей организации;
2.3.5. подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.
============================

Модель 2.3.5. Управление осуществляется управляющей организацией на основании договора управления с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией
Схема модели здесь
http://novoegkh.ru/infusions/pro_download_panel/download.php?did=226
(последняя)
------------------------------------

Преимущества для собственников помещений:- есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и контролировать исполнение ею обязательств по договору управления;
- одна организация – управляющая – на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, определенных договором управления, которые выполняются на профессиональном уровне;
- ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, содержать персонал;
- возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»;
- платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, оплата управляющей организации - «за результат» исполнения договора управления;
- при привлечении специализированных организаций качество работ выше;
- законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации;
- возможность без налогообложения накапливать средства на капитальный ремонт МКД на расчетном счете ТСЖ, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для собственников помещений / ТСЖ:- при отказе от услуг управляющей организации ТСЖ остается также без исполнителей работ по обслуживанию и ремонту МКД;
- собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль управляющей организации;

Преимущества для управляющей организации:- отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ), а не с каждым из собственников помещений отдельно;
- самостоятельно распоряжается средствами, полученными от ТСЖ по договору;
- нет необходимости содержать собственную материально-техническую базу, снижение издержек на работы по обслуживанию и ремонту, возможность оказывать услуги большему количеству клиентов, увеличение прибыли.
Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A2
Администратор

A2



Администратор

Сообщений: 1192
Откуда: Перовская 39/2
Зарегистрирован: 08.05.2009
Статус: offline
ICQ статус 350192996
^ наверх ^
Опубликовано 28 декабря 2010, 12:41:04
отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ), а не с каждым из собственников помещений отдельно;


Мне кажется это может быть не выгодно каждому из собственников в отдельности.
Хотя давайте разберём это на конкретных реальных примерах их жизни.

Первая ситуация. Недавняя история с оплатой антенны, когда в ЕПД включили оплату за антенну и в течение года не давали платежки за услуги ЖКХ без этой строчки.

Как в данной модели выглядела бы данная ситуации ? Плюсы и минусы.

1. Для отдельного собственника
2. Для ТСЖ
3. Для УК

Вторая ситуация. Недавняя история с РусэнергосбытМ.
Как эта ситуация, при нежелении собственников платить по иному, через ЕПД, решалась бы в данной ситуации. Плюсы и минусы.

1. Для собственников
2. Для ТСЖ
3. Для УК
350192996 Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
VSV
Пользователь

VSV



Живу на форуме

Сообщений: 830
Откуда: Ивановское (мама в Перово)
Зарегистрирован: 03.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 28 декабря 2010, 14:08:43
Я полагаю, что при реальном председателе, отстаивающем интересы собственников, такие ситуации просто невозможны. Если договор заключается конкретно с домом, такие чудеса просто не удастся протащить. Если же договор единый, типовой на всю Москву, УК назначается (выбирать-то пока не из чего),если УК все делает только по своему собственному произволу, то зачем такое ТСЖ? Проще с управлением УК.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A2
Администратор

A2



Администратор

Сообщений: 1192
Откуда: Перовская 39/2
Зарегистрирован: 08.05.2009
Статус: offline
ICQ статус 350192996
^ наверх ^
Опубликовано 29 декабря 2010, 01:43:03
VSV, но если всё зависит от заключённого договора управления, а не от модели МКД 2.3.5., то какой смысл строить эту модель ? Ясно что УК не пойдет на такой договор управления, где в вышеуказанных ситуациях 1 и 2 решать будет собственник, а не УК.

Также для отдельного собственника появляется два дополнительных минуса.
Если сейчас у многих отношения с УК строятся на основании договора управления и Закона о защите прав потребителя(ЗоЗПП), то по схеме Модель управления МКД 2.3.5. появятся:
первый минус - добавится Устав ТСЖ дополнительно между собственником и УК.
второй минус - не будет действовать ЗоЗПП между собственником и УК.
350192996 Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
VSV
Пользователь

VSV



Живу на форуме

Сообщений: 830
Откуда: Ивановское (мама в Перово)
Зарегистрирован: 03.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 29 декабря 2010, 14:55:11
не будет действовать ЗоЗПП между собственником и УК


А он когда-нибудь действовал? Я пока не видел опускания услуг УК до ЗоЗПП, пока все по ЖК "Мы обязаны платить - они вообще ничего не обязаны".

УК не пойдет на такой договор управления

Вот в том то и проблема, что сейчас УК не достаточно функций которые хочет отдать собственник, им нужно полноправное владение домом и распоряжение всем его имуществом как своим. Но посмотрите на это со стороны обслуживающей компании, ей УК платит за конкретное мытьё полов, вкручивание лампочек и т.д. Вот станет обслуживающая организация управляющей, вот будет их много тогда и посмотрим. Например двух-подъездная 14 этажка, на уборку подъездов и мелкий ремонт(замена лампочек) тратит 600-700 тысяч рублей в год, кто сказал что это мало и неинтересно? Если мы хотим, чтобы наши дома не развалились мы будем вынуждены искать пути к контролю над деньгами. Проще всего передать функции выбора УК, заключения договора и контроля его выполнения правлению ТСЖ, при реальном председателе.

Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 30 декабря 2010, 11:03:00
A2 написал:
Первая ситуация. Недавняя история с оплатой антенны, когда в ЕПД включили оплату за антенну и в течение года не давали платежки за услуги ЖКХ без этой строчки.

Как в данной модели выглядела бы данная ситуации ? Плюсы и минусы.

1. Для отдельного собственника
2. Для ТСЖ
3. Для УК

Модель (эта и все другие с ТСЖ) реально может нормально работать только при наличии реального Правления, Председателя, Ревизионной комиссии и в ситуации, когда всем в этом объединении понятно, что на очередном годовом собрании членов ТСЖ отчёты Председателя Правления и Председателя ревизионной комиссии решают судьбу членов Правления и членов Ревизионной комиссии. Реальность их переизбрания не должна ни у кого в доме вызывать сомнений.
Но создание такой атмосферы зависит от позиции собственников, пусть не всех, но довольно значительного их числа.

Если в МКД всё построенно именно так, то сначала будет решён ряд вопросов.
а)работать ли через ЕИРЦ или нет?
б)платежи жителей принимать на расчётный счёт ТСЖ или нет?
в)если работать через ЕИРЦ, то какие строчки в ЕПД направить на р/с ТСЖ, а какие и кому (УК или Поставщикам) должны направляться через транзитный счёт?

Эти и другие принципиальные решения принимает ТСЖ (согласно устава по полномочиям ОСЧ или Правление).
Естественно, при этом необходимо учитывать позицию УК, а также иметь представление о наличии на рынке других УК, которые готовы работать на условиях, определённых в данном ТСЖ.

Реально сегодня в Москве кол-во УК выросло настолько, что любое ТСЖ действительно уже сейчас может пригласить, как минимум, 3-5 компании обсудить условия возможного сотрудничества. Даже сам процесс переговоров с ними положительно повлияет на сговорчивость УК, которая в данный момент управляет домом.

Поэтому уже сегодня есть все возможности для того, чтобы не было историй с неожиданным включением в ЕПД чего-либо или не выдачей жителю платёжки с бесспорными строчками отдельно и с каждой спорной отдельно.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 30 декабря 2010, 11:23:31
A2 написал:
Вторая ситуация. Недавняя история с РусэнергосбытМ.
Как эта ситуация, при нежелении собственников платить по иному, через ЕПД, решалась бы в данной ситуации. Плюсы и минусы.

1. Для собственников
2. Для ТСЖ
3. Для УК

При модели 2.3.5 и схожих с ними Русэнергосбыт (и ему подобные) не мог бы появиться в доме в принципе.
Вся схема действий Русэнергосбыта с его попыткой войти в рынок сбыта электроэнергии в жилом секторе базировалась на возможности использовать административный ресурс через подчинённые городу ДЕЗы по единой команде сверху.
Такая команда не поступила и не могла поступить в частные УК и функционирующие ТСЖ даже в тот период. Тем более это невозможно сейчас. А по мере уменьшения кол-ва домов в ДЕЗах и переходе самих ДЕЗов в частные руки идеи использования административного ресурса будут терять всякий смысл и для организаций типа Русэнергосбыт.
Для них остаётся, по сути, один путь - предлагать свои услуги непосредственно каждому ТСЖ или каждой УК. А там уже всё зависит от того, насколько Председатель Правления ТСЖ или руководитель УК дорожат своими избирателями и насколько велик риск их потерять.
Но организации типа Русэнергосбыт не привыкли решать вопросы хождением по многим ТСЖ и УК без уверенности в результате.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A2
Администратор

A2



Администратор

Сообщений: 1192
Откуда: Перовская 39/2
Зарегистрирован: 08.05.2009
Статус: offline
ICQ статус 350192996
^ наверх ^
Опубликовано 30 декабря 2010, 11:29:28
К сожалению в модели 2.3.5(и других) не указан способ управления домом,
один из трёх основных, перечисленных в ЖК РФ.
Насколько я понимаю, в данной модели собственниками выбран способ управления - управление УК ?

Поэтому уже сегодня есть все возможности для того, чтобы не было историй с неожиданным включением в ЕПД чего-либо или не выдачей жителю платёжки с бесспорными строчками отдельно и с каждой спорной отдельно.


как это может быть реализовано в модели управления МКД 2.3.5. ?
Все решения по управлению и оплате принимает УК и ГУ ИС, а не ТСЖ и собственник.

При этой модели: "отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ), а не с каждым из собственников помещений отдельно", и при несогласии отдельных собственников платить, ТСЖ становится заложником неплатежей.

Модель (эта и все другие с ТСЖ) реально может нормально работать только при наличии реального Правления, Председателя, Ревизионной комиссии и в ситуации, когда всем в этом объединении понятно, что на очередном годовом собрании членов ТСЖ отчёты Председателя Правления и Председателя ревизионной комиссии решают судьбу членов Правления и членов Ревизионной комиссии.


Давайте представим, что реальное Правления ТСЖ в наличии.
И возникли перечисленный мной ситуации 1 и 2, когда некоторые собственники в доме получили ЕПД с лишними строчками к оплате от ГУ ИС и отказались платить лишние деньги, считая это включение незаконным.
УК и ГУ ИС отказались эти строчки убирать.

Что тут может в этой модели 2.3.5 сделать Правление ?
350192996 Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 30 декабря 2010, 17:04:38
A2 написал:
К сожалению в модели 2.3.5(и других) не указан способ управления домом,
один из трёх основных, перечисленных в ЖК РФ.
Насколько я понимаю, в данной модели собственниками выбран способ управления - управление УК ?

В моделях с ТСЖ способ управления - управление товариществом собственников жилья
А Правление ТСЖ нанимает УК в соответствии с имеющимися у него полномочиями. И здесь можно прописать в Уставе роль членов ТСЖ в этом найме.
Из ЖК.Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
...
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
...



A2 написал:
Все решения по управлению и оплате принимает УК и ГУ ИС, а не ТСЖ и собственник.

Способ управления - ТСЖ и все решения принимает ТСЖ.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 30 декабря 2010, 17:14:12
A2 написал:
При этой модели: "отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ), а не с каждым из собственников помещений отдельно", и при несогласии отдельных собственников платить, ТСЖ становится заложником неплатежей.

Да, у любой медали две стороны.
Но ТСЖ предстоит вести дело эффективно. В том числе, работать с неплательщиками, штрафовать УК, заниматься энергосбережением и снижением затрат, искать источники дополнительных доходов, формировать резервный фонд.
Ничего не достаётся даром. За всё надо платить.
Как показывает практика многих функционирующих ТСЖ и ЖСК их финансовое положение с плюсом, хотя председатели не очень громко об этом распространяются.
Прежде всего, конечно, нужно изучить вопрос о начислениях платежей по дому и фактически поступающей оплате. Если разница очень большая, то нужно детально разбираться в перспективах сокращения её до минимума и иметь ясный финансовый план покрытия недостающих поступлений.
Правление и его поддерживающие должны внутри дома вести серьёёзную работу среди жителей по поводу того, что "халява" должна быть прекращена.
В действующих ТСЖ и ЖСК дисциплина платежей значительно выше, чем в обычных домах. Хотя часто бывает так, что всё начинается с примерно одинакового уровня. Но постепенно и неуклонно процент сбора платежей в ТСЖ и ЖСК растёт.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 30 декабря 2010, 17:19:51
A2 написал:
Давайте представим, что реальное Правления ТСЖ в наличии.
И возникли перечисленный мной ситуации 1 и 2, когда некоторые собственники в доме получили ЕПД с лишними строчками к оплате от ГУ ИС и отказались платить лишние деньги, считая это включение незаконным.
УК и ГУ ИС отказались эти строчки убирать.

Что тут может в этой модели 2.3.5 сделать Правление ?

Предложить членам ТСЖ собраться на ОСЧ и принять решение уйти из системы ЕИРЦ (если уставом это право не закреплено за Правлением).
Ну, и поинтересоваться, на всякий случай, в УК, не желает ли она из-за такой ерунды потерять заказ на управление домом, а вмести с этим и приобрести дурную славу неадекватной организации, не умеющей строить отношения с хозяевами дома.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Смена УК
Платон Сергеевич
Пользователь

Платон Сергеевич - нет у меня аватара



Заглядываю на огонёк

Сообщений: 1
Зарегистрирован: 13.01.2013
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 13 января 2013, 12:14:51
В одном ТСЖ из двух домов произошёл конфликт. Одно здание хочет выйти из состава ТСЖ создать Совет дома и заключить договор с другой УК.
Вопрос: Как по Вашему мнению с минимальной нервотрёпкой провести процедуру общего собрания? Заключать договора с каждым собственником или сделать коллективную доверенность? Была ли у кого нибудь практика? Мне например не понятно как натариус будет бегать за жителями по квартирам, сами то они ни куда не пойдут.
Очень нравиться Ваш форум, реально народный. Заранее спасибо.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Модель управления МКД 2.3.5.
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 17 января 2013, 12:52:25
А нотариус зачем?
Послать приватное сообщение
Перейти на форум:
 
Версия для печати


 
Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru